Doradca Podatnika 49/2006 Podatek dochodowy

Podatnik, który po 1 stycznia 2007 r. nabędzie nieruchomość, a następnie osiągnie przychód (dochód) z tytułu odpłatnego jej zbycia, będzie musiał zapłacić 19 proc. podatku od dochodu, chyba że oświadczy i udowodni przed organem podatkowym, że był przez co najmniej poprzednich 12 miesięcy na stałe zameldowany w danym budynku lub lokalu.

Znowelizowana ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), zakłada od przyszłego roku dość istotną modyfikację zasad opodatkowania przychodów (dochodów) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Ustawodawca zrezygnował, bowiem z opodatkowania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.

Geneza zmian

Dotychczasowe przepisy stanowiły, że podatnik był zobowiązany uiścić zryczałtowany podatek we wspomnianej wysokości w terminie 14 dni od daty dokonania takiego odpłatnego zbycia, na rachunek urzędu skarbowego właściwego według jego miejsca zamieszkania. Podatnik mógł jednak uniknąć zapłaty tego zobowiązania podatkowego, jeśli w terminie na dokonanie zapłaty złożył oświadczenie, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe, wymienione w ustawie o PIT.

Wśród tych celów ustawa wymieniała m.in. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę własnego budynku mieszkalnego, przy czym zwolnienie znajdowało zastosowanie w sytuacji, kiedy realizacja celów mieszkaniowych następowała na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Omawiane zwolnienie dotyczyło również ww. przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także obejmowało przychody uzyskane z zamiany, jeżeli jej przedmiotem były wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w ustawie (art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy).

Takie sformułowanie przepisów określających powyższe zwolnienie stało się niejako przyczyną obecnych zmian. Ograniczenie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem ich reinwestowania w nieruchomości lub w określone prawa majątkowe znajdujące się wyłącznie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, budziło bowiem zastrzeżenia Komisji Europejskiej co do ich zgodności z TWE (naruszenie nr 2005/2421).

Zamiana ryczałtu od przychodu na podatek od dochodu

Zmienione przepisy rezygnują z takiego rozwiązania, dostosowując w tym zakresie, zdaniem rządu, nasze prawo do wymogów europejskich. Zostaje w całości uchylony art. 28 ustawy o PIT, regulujący dotychczas zasady opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych, który zastąpiono nowym, art. 30e.


Ustawodawca odszedł więc od zasady opodatkowania ryczałtem 10 proc. przychodu z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz opodatkowania uzyskanego dochodu przy zastosowaniu stawki podatkowej 19 proc. Omawiany przepis nie zawiera również wspomnianego kontrowersyjnego zwolnienia, związanego z reinwestycją uzyskanych środków ze sprzedaży.


Podstawa podatku

Podstawą obliczenia podatku według nowych zasad będzie dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z ogólnymi zasadami zawartymi w ustawie o PIT, a kosztami ustalonymi wg art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Takie same regulacje dotyczą odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości bądź prawa majątkowego, przy czym dochód w takich przypadkach będzie ustalany na powyższych zasadach u każdej ze stron umowy. Wyliczonego według powyższych zasad dochodu nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Ustalanie kosztów uzyskania przychodów

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w myśl nowych przepisów, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia będą corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim.

Jeśli zaś nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte zostały w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość wszystkich powyższych nakładów, będzie ustalana na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.


Modyfikacja katalogu zwolnień podatkowych

Omawiając opodatkowanie nieruchomości na gruncie ustawy o PIT, należy również wspomnieć o sytuacjach, kiedy pomimo dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego nie będzie ciążył na podatniku obowiązek zapłaty podatku. W tym aspekcie nowelizacja wprowadza także dosyć istotne zmiany.

Nowe przepisy, jak było wyżej wspomniane, przewidują likwidację zwolnienia związanego ze złożeniem w urzędzie skarbowym, przez podatnika oświadczenia, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego będą przeznaczone w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe. Ponadto nie będą już wolne od podatku przychody (dochody) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w sytuacjach:

• jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
• jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
• jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Nadal obowiązywać będzie zasada, która zakłada, że jeżeli zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od daty nabycia danej nieruchomości bądź prawa majątkowego, podatnik jest zwolniony z PIT. Ponadto nowelizacja przewiduje od 1 stycznia 2007 r. nowe zwolnienie przedmiotowe dotyczące przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.


Ustawa przewiduje jednak warunek, że powyższe zwolnienie ma zastosowanie do przychodów tego podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania.

Trzeba przy tym pamiętać, że dla udowodnienia faktu zameldowania na pobyt stały konieczna będzie wymiana dowodu osobistego przez podatnika, chcącego skorzystać z takiego przywileju. Omawiane zwolnienie, w myśl dodanych przepisów, będzie miało zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Nowe zwolnienie, związane z wymogiem zameldowania, będzie miało zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.