Doradca Podatnika 51-52/2006 Podatek dochodowy

Jaki jest moment powstania przychodu z umowy najmu świadczonej w ramach działalności gospodarczej (spółka cywilna osób fizycznych prowadząca podatkową księgę przychodów i rozchodów) oraz czy możliwe jest skonstruowanie umowy najmu w taki sposób, żeby czynsz dotyczył 3-miesięcznego okresu rozliczeniowego, a przychód powstał pod koniec trzeciego miesiąca?

Przychód z najmu składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą powinien zostać rozpoznany na dzień terminu płatności czynszu, który został określony w umowie najmu.

Natomiast od 1 stycznia 2007 r. przychód z najmu będzie rozpoznawany na ostatni dzień okresu rozliczeniowego, który został określony w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy o PIT) przychody uzyskiwane z tytułu umów najmu, dzierżawy, rzeczy lub praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, zaliczane są do przychodów z działalności gospodarczej.

W art. 14 ust. 1e ww. ustawy określony został szczególny moment powstania przychodów z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Za przychody z tytułu ww. umów uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Przez wymagalność należy rozumieć stan, w którym wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności, z tą bowiem chwilą wierzyciel uzyskuje uprawnienie do żądania od dłużnika spełnienia określonego świadczenia. Dla ustalenia momentu powstania przychodu z umowy najmu świadczonej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest dzień, w którym wynajmujący może domagać się - zgodnie z zapisami umowy, zapłaty należnego czynszu, czyli termin płatności czynszu.

Należy również zwrócić uwagę na zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. w zakresie ustalenia momentu powstania przychodu, w przypadku świadczenia tzw. usług ciągłych (np. umowa najmu).

Zgodnie z treścią zmienionego art. 14 ust. 1e ww. ustawy, jeżeli strony ustalają, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Za datę powstania przychodu z najmu uzyskanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie więc uznawany ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie najmu lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. W umowie najmu strony mogą ustalić, że czynsz będzie rozliczany np. za okres kwartalny z terminem zapłaty przypadającym na ostatni dzień trzeciego miesiąca.

Przychód z najmu zostanie rozpoznany ostatniego dnia trzeciego miesiąca, na który przypada termin zapłaty czynszu. Od 1 stycznia 2007 r. w przypadku przyjęcia np. kwartalnego rozliczenia czynszu z tytułu świadczenia usług najmu za datę powstania przychodu uznawać się będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze. W przypadku gdy świadczenie usługi najmu nastąpiłoby na przełomie roku kalendarzowego, nie ma to znaczenia dla ustalenia momentu powstania przychodu z najmu.

Przychód ten wciąż będzie powstawał w dacie wymagalności płatności czynszu, a od 1 stycznia 2007 r. - w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.