Doradca Podatnika 05/2007 Obrót gospodarczy

Monika Król-Gajewska
Autorka jest adwokatem w kancelarii adwokackiej
"Pociej, Dubois i Wspólnicy"

Nasza firma zakupiła zestaw maszyn produkcyjnych. Kilka tygodni po zakupie otrzymaliśmy pismo od pewnej spółki, iż dysponują oświadczeniem sprzedawcy maszyn, że w przypadku ich sprzedaży przysługuje im prawo pierwokupu, a tym samym zawarta przez naszą firmę umowa nabycia tych maszyn jest nieważna. Czy to prawda?

W polskim porządku prawnym funkcjonują, przewidziane przez kodeks cywilny, dwa rodzaje prawa pierwokupu: umowne i ustawowe. Prawo pierwokupu sprowadza się do umownego lub ustawowego zastrzeżenia dla określonego podmiotu pierwszeństwa nabycia oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała ją osobie trzeciej (art. 596-602 k.c.).

Umowne prawo pierwokupu, znacznie częściej stosowane w obrocie gospodarczym niż ustawowe, to określenie nie w pełni poprawne, ponieważ art. 596 k.c., poza prawem pierwokupu wynikającym z ustawy, wymienia prawo pierwokupu wynikające z innej niż umowa czynności prawnej (np. testamentu), a tym samym nie tylko z umów.


Sprzedaż rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, może odbyć się pod warunkiem, że uprawniony z tytułu tego prawa nie skorzysta z niego. W tym celu w umowach sprzedaży wprowadza się stosowną klauzulę, że przejście własności danej rzeczy nastąpi dopiero z chwilą nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu.

Rozstrzygnięcie losów takiego warunku zależy od podjęcia określonych działań przez sprzedającego. Sprzedający jest zobowiązany zwłaszcza do niezwłocznego powiadomienia uprawnionego o treści prawa pierwokupu, żeby umożliwić mu podjęcie decyzji o skorzystaniu z przysługującego mu prawa.

Uprawnienie do skorzystania z prawa pierwokupu jest ograniczone czasowo. Generalnie, prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (art. 598 § 2 k.c.). Inne terminy mogą wynikać bezpośrednio z umowy stron, która jest źródłem prawa pierwokupu.

Natomiast w odniesieniu do ustawowego prawa pierwokupu inny od wskazanego termin na skorzystanie z tego prawa może wynikać bezpośrednio z przepisów ustawy kreującej to prawo. Samo wykonanie prawa pierwokupu sprowadza się do złożenia stosownego oświadczenia zobowiązanemu z tytułu prawa pierwokupu przez uprawnionego.

Forma oświadczenia zależy od formy umowy sprzedaży. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 § 2 k.c.). Tytułem przykładu można wskazać np. sprzedaż nieruchomości.

Osoba, której przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości dla skuteczności skorzystania z tego prawa powinna złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Skorzystanie z prawa pierwokupu skutkuje zawarciem pomiędzy zobowiązanym i uprawnionym umowy sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.


Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie powiadomić uprawnionego o zawarciu umowy sprzedaży oraz o jej treści. Naruszenie tego obowiązku skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą (art. 599 § 1 k.c.). Zobowiązany ma obowiązek naprawić szkodę nie tylko w przypadku, gdy nie zawiadomi uprawnionego o sprzedaży, ale również, gdy sprzedaż rzeczy osobie trzeciej nastąpi bezwarunkowo lub poda osobie trzeciej nieprawdziwą treść istotnych postanowień umowy sprzedaży.


Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, z wyjątkiem przypadków, gdy przepisy zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje kilku osobom, a niektóre z nich nie są zainteresowane skorzystaniem z niego, pozostali mogą wykonać je w całości.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.