Doradca Podatnika 07/2007 Obrót gospodarczy

Rafał Golat
radca prawny
w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego

Jeżeli przedsiębiorca jest w trudnej sytuacji finansowej, ale przewiduje, że za jakiś czas zła passa się skończy, może sprzedać rzecz z opcją prawa odkupu, czyli możliwością ponownego nabycia rzeczy sprzedanej. Wykonanie tego prawa polega na złożeniu przez sprzedawcę odpowiedniego oświadczenia woli osobie, która od niego uprzednio rzecz kupiła. Prawo to nie może być ustanowione na okres dłuższy niż pięć lat.

Zbywca, który chce wyzbyć się przedmiotu sprzedaży tylko na pewien czas, może zastrzec prawo odkupu, co jednak nie zawsze okazuje się skuteczne. Prawo odkupu zastrzeżone w umowie sprzedaży lub w późniejszym porozumieniu kontrahentów powoduje powstanie po stronie kupującego obowiązku przeniesienia własności rzeczy sprzedanej z powrotem na sprzedawcę. Ten zaś obowiązany jest do zwrotu ceny i kosztów sprzedaży oraz poczynionych przez kupującego nakładów na przedmiot sprzedaży.

Innymi słowy sprzedawca będzie miał prawo odkupić przedmiot transakcji od nabywcy, czyli dokonać sprzedaży powrotnej. Zastrzeżenie prawa odkupu może mieć na celu zabezpieczenie szczególnego interesu zbywcy, wynikającego z niepowtarzalnych właściwości przedmiotu sprzedaży (np. jeżeli jest nim dzieło sztuki lub pamiątka rodzinna), względów komercyjnych czy z innego niż sprzedaż stosunku obligacyjnego, łączącego strony (np. z umowy pożyczki). Prawo odkupu może być zilustrowane następującymi przykładami.


KONSTRUKCJA PRAWA ODKUPU

Kontrahenci mają swobodę ustalenia terminu, w ciągu którego zbywca może domagać się sprzedaży powrotnej. Mogą np. umówić się, że prawo wykonania odkupu będzie przysługiwać przez określony czas bezpośrednio po sprzedaży. Jednak w razie zastrzeżenia prawa odkupu na czas dłuższy niż pięć lat, co często czyniłoby nieopłacalnym jego wykorzystanie przez sprzedawcę, termin ten ulega z mocy prawa skróceniu do lat pięciu (art. 593 § 1 k.c.). Jest to termin zawity, ustanowiony w interesie kupującego i pewności obrotu, w celu nieprzedłużania stanu niestabilności nabytego przez niego prawa.

W każdym momencie przed jego upływem prawo odkupu może zostać wykonane. Sprzedawca realizuje prawo odkupu przez oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu złożone kupującemu w formie przewidzianej dla pierwotnej umowy sprzedaży. Jeżeli więc zawarcie tej umowy wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie zbywcy powinno zostać złożone w tej samej formie, np. aktu notarialnego, gdy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość (art. 593 § 2 k.c.), pod rygorem nieważności.

W wyniku złożenia oświadczenia kupujący (z pierwotnej umowy sprzedaży) ma obowiązek przeniesienia własności rzeczy z powrotem na sprzedawcę. Ten zaś obowiązany jest do zwrotu ceny, kosztów sprzedaży oraz poczynionych przez kupującego nakładów. Zwrot nakładów, które nie są niezbędne do utrzymania przedmiotu sprzedaży w należytym stanie, z mocy prawa należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego w chwili wykonywania odkupu zwiększenia wartości przedmiotu sprzedaży (art. 594 § 1 k.c.).

Uniemożliwianie sprzedawcy wykonania swojego prawa spowoduje odpowiedzialność za wyrządzoną mu szkodę (art. 471 k.c.). Odsprzedający odpowiada także w razie zawinionego zmniejszenia wartości rzeczy (np. wskutek obciążenia nieruchomości). Kontrahenci są uprawnieni są do swobodnego ustalenia ceny odkupu (wyższej lub niższej od pierwotnej ceny towaru), co może być szczególnie ważne w razie inflacji, zwiększenia wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży itp.

Jeżeli cena odkupu okaże się zbyt wygórowana (będzie przewyższać cenę pierwotną i koszty sprzedaży), zbywca ma prawo żądać jej obniżenia do wartości przedmiotu transakcji w chwili wykonywania odkupu, jednakże nie niższej od sumy ceny pierwotnej, nakładów i kosztów sprzedaży (art. 594 § 2 k.c.).


OCHRONA ZBYWCY

Zastrzeżenie odkupu jest skuteczne tylko względem kupującego. Gdyby nabywca, nie zważając na prawo sprzedawcy do odkupu, wyzbył się przedmiotu sprzedaży albo obciążył go, jest obowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego, aby umożliwić wykonanie tego prawa. Nabywca ponosi wobec zbywcy odpowiedzialność odszkodowawczą, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie odkupu było następstwem okoliczności, za które nabywca jest odpowiedzialny (art. 471 k.c.).

Jeżeli strony nie ustalą innego zakresu odpowiedzialności, kupujący odpowiada za niezachowanie należytej staranności. Nieważne jest jednak zastrzeżenie zwalniające nabywcę z odpowiedzialności za szkodę, którą może wyrządzić zbywcy umyślnie (art. 472 i 473 k.c.). Nabywca odpowiada za działania i zaniechania swojego reprezentanta (tzn. przedstawiciela ustawowego, osoby, z której pomocą zobowiązanie wykonuje albo której jego wykonanie powierza) jak za swoje własne.

Jeżeli nabywca zawarł umowę z osobą trzecią, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym wykonanie prawa odkupu, zbywca może domagać się uznania tej umowy za bezskuteczną w stosunku do niego. Warunkiem wysunięcia takiego żądania jest albo wiedza osoby trzeciej i pierwotnego nabywcy o prawie odkupu, albo nieodpłatność umowy z osobą trzecią (art. 59 k.c.).

Mocniejsze zabezpieczenie prawa odkupu gwarantuje ujawnienie zastrzeżenia odkupu nieruchomości w księdze wieczystej. W takim przypadku jest ono bowiem skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 16 i 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

OPODATKOWANIE UMOWY

Umowa sprzedaży (a więc również umowa sprzedaży z prawem odkupu) podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości przedmiotu sprzedaży (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku (art. 2 pkt 4 ustawy).

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.