Doradca Podatnika 09/2007 Obrót gospodarczy

Monika Król-Gajewska
adwokat w Kancelarii Adwokackiej "Pociej, Dubois i Wspólnicy"

Spółka będąca właścicielem budynku, w którym wynajmujemy biuro, postawiona została w stan upadłości. Czy to oznacza, że nasza umowa najmu przestała obowiązywać i musimy opuścić lokal? Ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy nie skutkuje automatycznym wygaśnięciem wiążących go do dnia ogłoszenia upadłości umów.

Jednak od tego dnia umowy te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem przepisów ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze. Po ogłoszeniu upadłości zmiana lub wygaśnięcie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, jest możliwe tylko według tej ustawy, a czynność prawna dokonana z naruszeniem jej przepisów jest bezskuteczna wobec masy upadłości, nawet jeżeli umowa stron przewiduje inny skutek (art. 84 ustawy).

W ślad za przedstawioną zasadą ogólną przepisy ustawy regulują sytuację podmiotów, które związane są z upadłym umową najmu, z tym że, zasadniczo, różnią się one między sobą w zależności od tego, czy mamy do czynienia z upadłością z możliwością zawarcia układu czy też z upadłością z opcją likwidacyjną.

UPADŁOŚĆ Z MOŻLIWOŚCIĄ ZAWARCIA UKŁADU

W przypadku upadłości z opcją układową przepisy ustawy wychodzą naprzeciw ochronie interesów upadłego i dotyczą sytuacji, w której upadły jest najemcą lokalu, a nie wynajmującym.

W czasie trwania postępowania, aż do jego umorzenia lub zawarcia układu albo zmiany postępowania o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu, na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z likwidacją majątku upadłego wierzyciel bez zgody rady wierzycieli nie może wypowiedzieć umowy najmu albo dzierżawy lokalu lub nieruchomości, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego (art. 90 ustawy).

Dodatkowo układ może zawierać zakaz wypowiedzenia tych umów do czasu wykonania układu. Ogłoszenie upadłości z opcją układową samo w sobie nie rodzi zagrożenia dla stabilności umów najmu, w których upadły jest stroną wynajmującą. Można nawet powiedzieć, że ich trwałość powinna się wzmocnić.

Wynika to z faktu, iż celem upadłego jest wykonanie układu, czemu niewątpliwie powinno sprzyjać utrzymywanie umów generujących przychody, a tym samym umożliwiających dalsze funkcjonowanie przedsiębiorstwa upadłego. Oczywiście strony takiej umowy nie są pozbawione prawa do jej wypowiedzenia na tzw. zasadach ogólnych, wynikających z treści samej umowy lub z odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego.

UPADŁOŚĆ LIKWIDACYJNA

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja w przypadku upadłości z opcją likwidacyjną. Umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy (art. 107 ustawy). A więc, jeśli najemca lokalu biurowego zaczął korzystać z lokalu jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, umowa najmu pozostaje w mocy.

Wynika to stąd, że pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za okres dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy (w obu przypadkach licząc od dnia ogłoszenia upadłości), jak również rozporządzenie tym czynszem, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.

To niestety oznacza konieczność zapłaty czynszu za ten okres po raz drugi. W takiej sytuacji najemcy pozostaje jedynie dochodzenie od upadłego nadpłaconej części czynszu.


Oczywiście w przypadku upadłości z opcją likwidacyjną nie można mówić o pełnym bezpieczeństwie stosunku najmu. Przede wszystkim każda ze stron jest uprawniona do rozwiązania tego stosunku na zasadach ogólnych, tzn. zgodnie z postanowieniami umowy najmu lub na podstawie stosownych przepisów kodeksu cywilnego.

Dodatkowym zagrożeniem może być chociażby sytuacja przewidziana w art. 109 ustawy. Stanowi on, że na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne.

Sędzia-komisarz może wydać takie zarządzenie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. W takim przypadku najemca jest uprawniony do dochodzenia w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie w drodze zgłoszenia stosownej wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.