Doradca Podatnika 17-18/2007 Obrót gospodarczy

Marzena Jurczewska
specjalista prawa gospodarczego i prawa pracy

Mój dłużnik jest wspólnikiem spółki cywilnej. Czy jako wierzyciel mogę ustanowić hipotekę na nieruchomości dłużnika bez jego zgody?

Wierzyciel może ustanowić na wszystkich nieruchomościach dłużnika hipotekę bez jego zgody, a nawet wbrew jego woli. Jest to hipoteka przymusowa. Aby móc ją ustanowić, dłużnik musi dysponować tytułem wykonawczym upoważniającym do takiego działania (art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Hipotekę przymusową można ustanowić, gdy kontrahent stał się już dłużnikiem, czyli nie spłacił swoich zobowiązań w terminie. Tytułem wykonawczym jest opatrzony klauzulą wykonalności: wyrok sądu, nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym lub upominawczym, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnej egzekucji, ugoda zawarta przed sądem powszechnym lub polubownym. Najczęściej jest to orzeczenie sądu cywilnego (wyrok lub nakaz zapłaty).

Tytuł wykonawczy stwierdza wysokość wierzytelności. Na tej podstawie ustanawia się hipotekę przymusową w określonej wysokości, wraz z odsetkami ustawowymi od sumy długu. Hipoteka przymusowa może obciążać nieruchomości, część ułamkową nieruchomości, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia własności na członka spółdzielni) oraz wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Jeśli chce Pan ustanowić hipotekę przymusową, to trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ustanowienie hipoteki i ujawnienie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika. Hipoteka zostaje ustanowiona z chwilą wpisu do księgi wieczystej i od tego momentu wywiera wszelkie skutki prawne.

We wniosku określa się numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, wartość przedmiotu sprawy, czyli kwotę, której wierzyciel dochodzi od dłużnika i która ma być zabezpieczona hipoteką przymusową (z dodaniem klauzuli "wraz z odsetkami ustawowymi"), dokładny opis nieruchomości będącej przedmiotem obciążenia, uzasadnienie, w którym przede wszystkim należy wskazać dokument będący podstawą dokonania takiego wpisu (np. wyrok sądu) oraz dane wnioskodawcy i dłużnika. Szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości dłużnika można uzyskać w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeżeli jednak wie Pan tylko, że dłużnik posiada jakąś nieruchomość, w ustaleniu bliższych danych może pomóc komornik. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu (w sprawie zabezpieczenia powództwa na czas toczącego się procesu), postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji (nawet jeżeli nie jest ostateczna), zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Hipoteka przymusowa wpisana na jednej z wymienionych podstaw jest hipoteką kaucyjną (art. 11 przywołanej ustawy), czyli taką, w której zabezpieczana wysokość wierzytelności nie jest jeszcze prawomocnie określona. Jeżeli dłużnikiem jest jeden z małżonków, np. jeden ze wspólników spółki cywilnej, który odpowiada za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem, a nieruchomość jest współwłasnością małżonków - to w takim przypadku wierzyciel powinien uzyskać wcześniej tytuł wykonawczy także przeciwko małżonkowi dłużnika. Dopiero po uzyskaniu na drodze sądowej takiego tytułu może on wnioskować o ustanowienie hipoteki na nieruchomości wspólnej małżonków.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.