|
||||||||
|
||||||||
Zobacz także
|
Umowa najmuMarzena Jurczewska
specjalista prawa gospodarczego i prawa pracy Stosunek najmu jest najczęściej spotykanym sposobem korzystania z cudzej rzeczy. Z najmem mamy do czynienia zawsze tam, gdzie jedna osoba daje drugiej dowolną rzecz do korzystania z niej w zamian za określone wynagrodzenie. Zwykle robimy to bez udziału prawnika, warto więc wiedzieć, jak taką umowę zawierać, aby jak najlepiej ochroniła nasze interesy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 k.c.). Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Jest to umowa odpłatna (najemca świadczy czynsz za używanie rzeczy wynajmującego). Umowa najmu dochodzi do skutku w wyniku złożenia oświadczeń woli stron. Stronami mogą być osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe, ale nie prawa (to odróżnia najem od dzierżawy). Najem obejmuje używanie rzeczy przez najemcę bez pobierania z niej pożytków (wyjątkiem są pożytki cywilne rzeczy, czyli dochody, jakie może uzyskać najemca z jej podnajmu). CZAS TRWANIA I FORMA Strony mogą zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony w dowolnej formie, jednak kodeks zastrzega konieczność zachowania formy pisemnej dla najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok. W razie niespełnienia tego wymogu umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Również najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony. Konsekwencją takiego rozwiązania jest możliwość wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron (z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych) w każdej chwili po upływie 10-letniego terminu. CZYNSZ Czynsz jest świadczeniem najemcy za używanie rzeczy będącej przedmiotem najmu. Może mieć postać:
WYNAJMUJĄCY Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jest on więc zobowiązany w czasie trwania najmu do dokonywania napraw, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności - wtedy nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 § 3 k.c.). Wynajmujący odpowiada za wady fizyczne i wady prawne wynajętej rzeczy. NAJEMCA Najemca powinien odebrać rzecz wydaną. W jego interesie leży zbadanie i udokumentowanie jej stanu, gdyż domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku i w razie sporu z wynajmującym to na najemcy ciąży obowiązek udowodnienia, że było inaczej. Najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, np. zakup benzyny do najętego samochodu czy naprawa kranu w wynajętym lokalu. Jeżeli wynajmujący nie dopełni obowiązku dokonania napraw, najemca może wyznaczyć mu odpowiedni do tego termin. Po bezskutecznym upływie terminu może sam dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, to ma on obowiązek niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego. WAŻNE
Dla zabezpieczenia czynszu, z którym najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, z wyjątkiem sytuacji, gdy rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 § 1 k.c.). Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może jednak sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne ryzyko, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. Jeżeli najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu, wynajmujący może:
Jeżeli rzecz najęta ma wady fizyczne lub prawne, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, ale pod warunkiem, że w chwili zawarcia umowy najmu nie wiedział o ich istnieniu (art. 664 k.c.). Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian, które byłyby sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. WARTO WIEDZIEĆ
Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Wówczas zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z ustaleniami umownymi (art. 668 § 1 k.c.). Stosunek użyczenia lub podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. ZAKOŃCZENIE NAJMU Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, stosunek najmu wygasa z chwilą upływu terminu, na który została zawarta. Możliwe jest też wygaśnięcie stosunku najmu na skutek spełnienia się warunku rozwiązującego zawartego w umowie. Najem można też zakończyć przez wypowiedzenie. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić wynajmującemu rzecz w stanie niepogorszonym, nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem jej prawidłowego używania. WAŻNE
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy i roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą (dokonał zmian niesprzecznych z umową ani z przeznaczeniem rzeczy), wynajmujący może, według swego wyboru, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku - z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy ustawowe zależą od odstępów czasu między kolejnymi terminami płatności czynszu. Gdy czynsz był:
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, rzecz ma wady, które uniemożliwiają umówione używanie i nie dadzą się one usunąć. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, uważa się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.). WAŻNE
Umowy najmu, których przedmiotem są lokale mieszkalne i użytkowe, zostały przez ustawodawcę potraktowane w sposób szczególny poprzez wyodrębnienie w kodeksie cywilnym przepisów o najmie lokali (art. 680-692 k.c.) spośród przepisów ogólnych o najmie (art. 659-692 k.c.) i poprzez uchwalenie ustawy o ochronie praw lokatorów. WYNAJEM OKAZJONALNY Polega na możliwości wynajęcia własnego mieszkania na czas, w którym "przejściowo" nie będziemy go potrzebować (art. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ustawa nie konkretyzuje, co należy rozumieć przez sformułowanie "przejściowoŇ, dlatego równie dobrze może to być tydzień albo rok. Wynajem zakwalifikowany jako okazjonalny nie podlega - z kilkoma wyjątkami - przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to m.in., że właściciel ma prawo podnosić czynsz częściej niż raz na sześć miesięcy i może podnosić go dowolnie, ponieważ nie obowiązuje 10-proc. ograniczenie. Najem ten mogą stosować osoby posiadające tylko jedno mieszkanie "do wynajęcia", które zwykle zaspokaja ich własne potrzeby mieszkaniowe, a właściciel "chwilowo" go nie potrzebuje. Nie mogą skorzystać ci, którzy wynajem mieszkań traktują jako źródło dochodu, prowadząc w tym celu działalność gospodarczą. Zasady najmu okazjonalnego określa kodeks cywilny oraz umowa pomiędzy właścicielem i najemcą. Ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie jedynie przy wypowiedzeniu najmu, nieterminowym regulowaniu czynszu przez najemcę oraz zakłócaniu przez niego porządku.
PODSTAWA PRAWNA
Umowa najmu nieruchomości na cele użytkowe (wzór)
Zawarta w dniu ................ , w ......................., pomiędzy ........................................ , z siedzibą w .........................., reprezentowanym przez .........................................., zwanym dalej Wynajmującym a ................................., z siedzibą w ..........................., reprezentowanym przez .........................., zwanym dalej Najemcą. § 1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości, położonej w ..........................., przy ul. .............................., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ................... w Sądzie Rejonowym w ............................................... . § 2. Wynajmujący oddaje w najem Najemcy opisaną w § 1 nieruchomość, której powierzchnia wynosi .................. m2 - zgodnie z planem ....................... . § 3. Wynajmowana nieruchomość (powierzchnia) wykorzystywana będzie przez Najemcę wyłącznie na cele ................... ............................. § 4. Najemca płacić będzie Wynajmującemu czynsz najmu w wysokości ..................... zł (słownie: .......................................... ....................) miesięcznie. § 5. Najemca zobowiązany jest do uregulowania stawki czynszu do dnia ............... następnego miesiąca. § 6. 1. W związku z wynajęciem nieruchomości (powierzchni), o której mowa w § 2 umowy, Wynajmujący zobowiązuje się wobec Najemcy do ustanawiania świadczeń dodatkowych: a) udostępnienia energii elektrycznej, b) możliwości korzystania z nośników energii ..........................., c) możliwości korzystania z .......... aparatów telefonicznych, d) przyjmowania ścieków - odpowiadających PN ................................, e) udostępnienia dojazdu do przedmiotu najmu przez ............................ 2. Rozliczenia za świadczenia dodatkowe dokonywane będą w sposób następujący: a) koszty pobieranej energii elektrycznej ponosi Najemca wg wskazań licznika zainstalowanego na własny koszt, b) opłaty za zimną wodę płaci Najemca - cena za 1 m3 jak wody miejskiej, c) za nośniki energii ............................. Najemca płaci wg założonego na własny koszt licznika pomiarowego. § 7. Ewentualne planowane przez Najemcę adaptacje budowlane czy przebudowa pomieszczeń muszą być każdorazowo uzgadniane z Wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody. § 8. Najemca nie ma prawa oddawania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez uzyskania pisemnej zgody Wynajmującego. § 9. Najemca obowiązany jest dokonywać we własnym zakresie i na własny koszt konserwacji przedmiotu najmu oraz remontów bieżących. § 10. Umowa zostaje zawarta na okres od dnia ................ do dnia .............. (lub: na czas nieokreślony). § 11. W czasie trwania umowy każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem .....-miesięcznego okresu wypowiedzenia. § 12. 1. Wynajmujący zastrzega sobie możliwość rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z należnym czynszem najmu za ................ pełne okresy płatności lub dopuszcza się naruszenia innych istotnych postanowień umowy. 2. W przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w pkt 1, Najemca obowiązany jest rozliczyć się z Wynajmującym i opuścić przedmiot najmu w terminie wskazanym przez Wynajmującego. § 13. Każda zmiana postanowień niniejszej umowy wymaga formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności. § 14. W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy, a dotyczących jej przedmiotu, zastosowane będą przepisy kodeksu cywilnego. § 15. Umowa sporządzona zostaje w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. .............................. Wynajmujący Najemca Umowa najmu samochodu (wzór) Zawarta w dniu ............... r. w .................... pomiędzy: ................................., zamieszkałym w ................ przy ul. ................... nr ....., zwanym dalej Wynajmującym, a .........................., zamieszkałym w ............... przy ul. ..................... nr ....., zwanym dalej Najemcą, o treści następującej: § 1. 1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem samochodu osobowego marki .............., rocznik ........, nr rejestracyjny ................... . 2. Samochód wymieniony w ust. 1 jest objęty ubezpieczeniem .............. . § 2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania samochód, o którym mowa w § 1, na czas oznaczony, to jest od .................... do .................. . § 3. 1. Najemca potwierdza, że samochód znajduje się w stanie przydatnym do umówionego użytku. 2. Wydanie samochodu nastąpiło w dniu dzisiejszym po sprawdzeniu jego stanu technicznego. § 4. 1. Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości ........... (słownie: ............. ..................................) złotych miesięcznie z góry. 2. Najemca dokonywał będzie zapłaty w formie ..................................... (np. wpłaty na konto / przekazu pocztowego na adres domowy Wynajmującego) w terminie do 5 dnia każdego miesiąca. Za dzień zapłaty uważany będzie dzień potwierdzenia dowodu wpłaty przez bank / pocztę. § 5. Najemcy nie wolno oddawać samochodu innym osobom, z wyjątkiem dorosłych członków rodziny. § 6. W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. § 7. Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej. § 8. Koszty zawarcia niniejszej umowy ponosi Najemca. § 9. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Wynajmujący Najemca Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.
|
S2pXSLTransformator::missingFileError :: Plik z szablonem XSL /htdocs/e-podatnik.pl/epodatnik/xml/spisy_tresci_czasopism/doradca_podatnika/633.xml NIE ISTNIEJE !!!
|
||||||
|
||||||||
