Doradca Podatnika 21-22/2007 Obrót gospodarczy

Służebność gruntowa może być ustanowiona także na rzecz przedsiębiorstwa.

W sprawie, którą zajął się Sąd Najwyższy, chodziło o zasiedzenie przez przedsiębiorstwo energetyczne służebności części gruntu, na której stoi stacja trafo.

Sąd I instancji, mimo że stwierdził przesłanki do zasiedzenia, oddalił wniosek, gdyż uznał, że ze względu na art. 285 k.c. niemożliwe jest samo istnienie takiej służebności. Zgodnie bowiem z tym przepisem służebność gruntową można ustanowić tylko na rzecz właściciela innej nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa jako takiego. W rachubę, zdaniem sądu, wchodziłaby raczej służebność osobista na rzecz przedsiębiorstwa, ale służebność osobista może być ustanowiona tylko na rzecz osoby fizycznej, a ponadto takiej służebności osobistej nie można zasiedzieć.

Sąd II instancji podzielił poglądy sądu I instancji. Sąd Najwyższy, do którego trafiła sprawa, nie zgodził się jednak ze stanowiskiem tych sądów, postanowienie uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem SN sądy niższej instancji zajęły stanowisko zbyt tradycyjne, rozumiejąc przez służebność tylko takie sytuacje, gdy właściciel jednej nieruchomości musi przechodzić przez drugą.

Sąd Najwyższy uznał, że niejednokrotnie korzystanie z cudzej nieruchomości jest potrzebne do funkcjonowania przedsiębiorstwa, dlatego na kwestię służebności gruntowej trzeba spojrzeć w sposób uwzględniający potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Ten wyrok ma bardzo duże znaczenie dla właścicieli gruntów, na których stoją urządzenia przesyłowe, gdyż przełamuje tradycyjną interpretację przepisów kodeksu cywilnego o służebnościach gruntowych.

Jest to stanowisko bardzo korzystne dla wszystkich przedsiębiorstw przesyłowych, ponieważ pozwala im uzyskać tytuł prawny do korzystania z zajętych gruntów poprzez ustanowienie na podstawie umowy z właścicielem gruntu służebności gruntowej, jeżeli strony dojdą do porozumienia, lub przy braku porozumienia - skierowanie sprawy do sądu o zasiedzenie służebności, jeżeli i takie trwałe i widoczne urządzenie znajdowało się na cudzym gruncie wystarczająco długo.

Jednocześnie wyrok ten w znacznym stopniu ogranicza prawa właścicieli, gdyż zasiedzenie następuje samoistnie w związku z upływem czasu, bez wynagrodzenia na rzecz właściciela obciążonej służebnością nieruchomości (wyrok SN z 8 września 2006 r., sygn. akt II CSK 112/06). Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 4 października 2006 r. (sygn. akt II CSK 119/06), uznając, że przedsiębiorstwo przesyłowe może uzyskać trwałe prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, np. służebność gruntową, jeżeli należące do niego trwałe i widoczne urządzenia na gruncie znajdują się tam dostatecznie długo.

W tym przypadku trwałymi urządzeniami na cudzym gruncie były słupy linii średniego napięcia. Choć przedsiębiorstwo nie mogło wykazać się żadnym dokumentem potwierdzającym prawo do korzystania, właściciel nie odmawiał mu swobodnego dostępu. Po zmianie właściciela nieruchomości sytuacja się zmieniła, więc przedsiębiorstwo wystąpiło o stwierdzenie, że nabyło służebność przez zasiedzenie, co sąd potwierdził.

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Służebność gruntowa, w odróżnieniu od służebności osobistej, jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu, które występują najczęściej, częstą służebnością gruntową jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.

Zasiedzenie służebności gruntowej

Oprócz zasiedzenia nieruchomości polskie prawo przewiduje także możliwość zasiedzenia służebności gruntowej. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.). Ponadto konieczne jest spełnienie przesłanek standardowych występujących przy zasiedzeniu, czyli samoistnego posiadania służebności i upływ 30 lat - w przypadku złej wiary posiadacza samoistnego, i 20 lat - w przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego.

Dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym prawie, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo, albo też nie ma tej świadomości, jednak powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (wyrok SN z 14 kwietnia 1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117).

W orzecznictwie przyjmuje się również, że osoba, która nabyła prawo na podstawie umowy zawartej bez zachowania właściwej formy (aktu notarialnego), nie jest posiadaczem w dobrej wierze i w związku z tym nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia. (oprac. na podstawie orzeczeń SN i kodeksu cywilnego)