Doradca Podatnika 21-22/2007 Prawo w obronie przedsiębiorcy

Marek Michalec
konsultant podatkowy

Ustanowienie hipoteki to bardzo popularny sposób zabezpieczenia wierzytelności, stosowany głównie przy umowach kredytów bankowych. Hipoteka rodzi jednak dla osoby decydującej się ją ustanowić obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Aby uniknąć problemów, warto znać zasady ustalania tego podatku.

Rozważania na temat opodatkowania umów ustanowienia hipoteki podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) należy przede wszystkim rozpocząć od wyjaśnienia, czym charakteryzują się takie umowy i kiedy mamy z nimi do czynienia. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W zależności od sposobu powstawania hipotekę dzieli się na umowną (zwykłą) oraz przymusową.


Hipoteka umowna (zwykła) powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej). Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego. Hipoteka przymusowa powstaje zaś z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu.
 
Zasadą jest, że hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, to znaczy już istniejącą i oznaczoną co do wysokości. Zgodnie z art. 102 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzytelność o wysokości nieustalonej może być zabezpieczona hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie do hipoteki (art. 104 ww. ustawy).

Hipoteka ta może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz z mocy ustawy nieobjęte hipoteką zwykłą oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona.

Hipoteka a PCC Opodatkowaniu PCC podlega ustanowienie hipoteki wyłącznie wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną. Podatkowi temu podlegają zatem wyłącznie czynności ustanowienia hipoteki umownej (zwykłej) i hipoteki kaucyjnej.


W przypadku hipoteki kaucyjnej nasuwa się pytanie, jaka jest podstawa opodatkowania, skoro hipoteka ta zabezpiecza wierzytelność o nieustalonej wysokości. Otóż ustawodawca rozwiązał ten problem poprzez zastosowanie dwóch stawek podatkowych, w zależności od tego, czy możliwe jest ustalenie wysokości zabezpieczonej wierzytelności. Co do zasady podstawę opodatkowania przy umowie ustanawiającej hipotekę, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa o PCC), stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Tak jak wspomniałem, ustawa różnicuje jednak jednocześnie stawkę podatku, ustalając stawkę procentową od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc. oraz stawkę kwotową w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. a) i b) ustawy o PCC).

Kto płaci podatek

Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki ciąży wyłącznie na osobie składającej oświadczenie woli o jej ustanowieniu. Przykładowo, w przypadku zaciągnięcia przez stronę kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką obowiązek zapłaty podatku będzie spoczywał na kredytobiorcy (osobie ustanawiającej hipotekę). Oczywiście uiszczenie podatku będzie związane także ze złożeniem do urzędu skarbowego deklaracji PCC-3 (wyjątek stanowi ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego, wtedy wszystkie podatki pobiera notariusz i on rozlicza się z urzędem jako płatnik PCC).

Do końca ubiegłego roku banki udzielające kredytu hipotecznego często wyręczały podatników i same sporządzały deklaracje PCC, kredytobiorca zazwyczaj musiał je jedynie dostarczyć do urzędu i opłacić podatek. Dodatkowo mógł to zrobić w urzędzie właściwym ze względu na swój adres, jak również w urzędzie właściwym ze względu na siedzibę banku.

Od 1 stycznia br. w związku ze zniesieniem solidarnej odpowiedzialności stron transakcji za zapłatę PCC wszystkie obowiązki (sporządzenie i złożenie deklaracji, zapłata podatku) spoczywają wyłącznie na składającym oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, ponadto ze względu na to, że bank nie jest już w takim przypadku podatnikiem PCC, obowiązków tych należy dopełnić w urzędzie właściwym dla miejsca zamieszkania kredytobiorcy (ustanawiającego hipotekę).

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy

Jeszcze jedną kwestią wartą omówienia w kontekście opodatkowania umów ustanowienia hipoteki jest moment powstania obowiązku podatkowego w PCC. Jest to istotne dlatego, że data ta decyduje o rozpoczęciu biegu 14-dniowego terminu na złożenie właściwej deklaracji i zapłatę PCC. Podatnik powinien to zrobić w tym czasie sam, bez wezwania z urzędu skarbowego.


W myśl art. 3 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Nie ma znaczenia dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego data wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych. Sam wpis do ksiąg lub jego brak jest istotny pod tym względem, iż jeżeli nie dokonano wpisu hipoteki do księgi wieczystej, podatek podlega zwrotowi (art. 11 ust. 1 pkt 5 ustawy o PCC).

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.