Doradca Podatnika 23-24/2007 Obrót gospodarczy

Julia Chełmońskia
prawnik,
specjalista prawa gospodarczego

Otrzymałem w spadku prawo użytkowania wieczystego dużej działki gruntu. Spadkodawca zbudował na nim dom mieszkalny. Ja mam zamiar prowadzić działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług przechowywania różnych rzeczy. W związku z tym chciałem rozpocząć budowę dużego magazynu. Okazało się jednak, że gmina może pozbawić mnie użytkowania wieczystego, ponieważ budowa magazynu byłaby niezgodna z celem, w jakim oddano grunt w użytkowanie wieczyste. Czy gmina może tak postąpić?

Ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości następuje w drodze umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności i po dokonaniu wpisu tego prawa do księgi wieczystej. Wyjątkiem od tej zasady jest powstanie użytkowania wieczystego z mocy prawa, czyli po uprzednim spełnieniu warunków ustawowych. Nabycie użytkowania wieczystego z mocy prawa jest potwierdzane decyzją administracyjną.

Sposób korzystania z prawa użytkowania wieczystego należy określić w umowie o jego ustanowieniu (art. 239 § 1 k.c. i art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jednym ze sposobów korzystania z nieruchomości jest obowiązek zabudowy.

Sposób korzystania z prawa użytkowania wieczystego jest ściśle związany z celem, ze względu na który zostało ono ustanowione, i jako taki może być różnie ukształtowany, np. poprzez zastrzeżenie obowiązku utrzymania budynków w należytym stanie czy określenie warunków i terminu odbudowy w razie ich zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego.

Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, zwłaszcza jeśli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c.). Kwestię tę bardzo podobnie traktuje ustawa o gospodarce nieruchomościami (w art. 33 ust. 3).

Dotyczy to również prawa użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa, czyli potwierdzonego decyzją administracyjną (np. uwłaszczenie z mocy prawa państwowych i samorządowych osób prawnych). W związku z tym, gdy umowa lub decyzja przewiduje określony sposób korzystania z nieruchomości, użytkownik wieczysty jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z umową lub decyzją. Wszelkie odstępstwa mogą stać się podstawą do wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego. Ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wiąże także następców pierwotnego użytkownika, czyli każdoczesnego użytkownika wieczystego gruntu.

Jeżeli umowa lub decyzja nie zawiera postanowienia o sposobie korzystania z nieruchomości, to - jak się wydaje - można mówić o większej swobodzie gospodarowania gruntem. Jednak użytkownik wieczysty musi brać pod uwagę dotychczasowe wykorzystanie gruntu. Jeżeli wcześniej grunt został zabudowany, to należy utrzymać istniejącą zabudowę w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Każdy użytkownik wieczysty i jego następca prawny, planując dokonywanie jakichkolwiek zmian w sposobie korzystania z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste, musi brać pod uwagę to, że w przypadku, gdy umowa lub inny akt prawa zawiera konkretne postanowienia co do sposobu korzystania z nieruchomości, każde działanie niezgodne z tymi warunkami może stać się podstawą do wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.