Doradca Podatnika 25-26/2007 Obrót gospodarczy

Marzena Jurczewska
specjalista od prawa gospodarczego i prawa pracy

Zajmuję się produkcją przetworów owocowych. Aby zapewnić sobie stały dostęp do surowca, kupiłem ziemię, którą mam zamiar przeznaczyć na uprawę truskawek i borówki amerykańskiej. Właściciel gruntu oddzielającego moje pole od drogi publicznej wyraził zgodę na korzystanie przeze mnie z przejazdu przez jego ziemię. Teraz jednak zmienił zdanie. Co powinienem zrobić w takiej sytuacji?

Na rzecz właściciela nieruchomości, która nie ma dostępu (lub jest on utrudniony) do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (nieruchomość władnąca), ustala się służebność drogi koniecznej, poprzez obciążenie, za wynagrodzeniem, gruntów sąsiednich (nieruchomości obciążone). Ustanawia się ją z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 zd. pierwsze k.c.).

Źródłem powstania służebności drogi koniecznej jest umowa (w formie aktu notarialnego), akt administracyjny, a niekiedy zasiedzenie. Jej źródłem może być też zawarta przed sądem ugoda właściciela nieruchomości obciążonej i właściciela nieruchomości, na której rzecz ustanowiono służebność drogi koniecznej. Prawo służebności gruntowej powinno być wpisane do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Do zmiany treści służebności potrzebna jest umowa pomiędzy stronami, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej - wpis do księgi. Umowa ta nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale jeżeli ma stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej, podpisy stron powinny być notarialnie uwierzytelnione (art. 248 k.c. w zw. z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Służebność drogi koniecznej (zgodnie z art. 146 w zw. z art. 285 i 296 k.c.) może mieć charakter służebności gruntowej (dla właściciela nieruchomości) lub osobistej (dla samoistnego posiadacza nieruchomości). Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

W praktyce często występują tzw. służebności zwyczajowe, czyli drogi należące do nieruchomości sąsiednich, po których osoby będące właścicielami nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej jeżdżą, korzystając z grzeczności sąsiada. Zgodnie z prawem nieruchomość taka nie ma jednak dalej dostępu do drogi, a jej właściciel musi się liczyć z tym, że sąsiad może w każdej chwili cofnąć zgodę na przejazd przez jego teren. Tak też stało się w Pana przypadku.

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu (lub innej czynności prawnej), a między zainteresowanymi nie doszło do porozumienia w tej kwestii, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo dostępu do drogi publicznej, na podstawie art. 145 § 2 zd. drugie k.c. W tym celu może Pan wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.