Doradca Podatnika 27-28/2007 Podatek dochodowy

Marek Piotrowski
prawnik,
doradca podatkowy

Jak są opodatkowane dochody wspólnoty mieszkaniowej pochodzące z opłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych czynszów na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej?

Odnosząc się do tej problematyki, należy na wstępie powołać art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Nadto, w myśl regulacji wyrażonej art. 13 ust. 1 tej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Podkreślenia zarazem wymaga, iż zgodnie z art. 14 wskazanego aktu normatywnego na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: - wydatki na remonty i bieżącą konserwację, - opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, - ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, - wydatki na utrzymanie porządku i czystości, - wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zatem kluczowe dla przedstawionej problematyki jest stwierdzenie, czy otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową opłaty na poczet zarządu nieruchomością wspólną stanowią przychód wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Stosownie do art. 12 ust. 2 oraz art. 15 ust. 1 wskazanej ustawy za przychód wspólnoty mieszkaniowej należy uznać pożytki oraz inne przychody uzyskane przez wspólnotę, a także opłaty wnoszone przez właścicieli lokali w formie zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Odpowiednio, na gruncie ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, przez przychody (zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 1) należy rozumieć otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Podkreślenia zarazem wymaga, iż regulacje o podatku dochodowym znajdują zastosowanie w stosunku do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez wspólnotę mieszkaniową, ze względu bowiem na art. 1 ust. 2 (z zastrzeżeniem regulacji wyrażonych art. 1 ust. 1 i 3) przepisy ustawy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej.

Tym samym wspólnota mieszkaniowa stanowiąca jednostkę organizacyjną, której nie została przyznana osobowość prawna, ale której zarazem obowiązujące regulacje przyznały zdolność prawną (tzw. ułomna osoba prawna), podlega opodatkowaniu stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.


Jednocześnie warto powołać regulację art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego przedmiotem opodatkowania tym podatkiem jest dochód, którym z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 2 (z zastrzeżeniem regulacji art. 10 i 11), jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.


Definicja zasobów mieszkaniowych

W konsekwencji sprecyzowania wymaga pojęcie zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza że regulacje ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych tego pojęcia nie definiują. W piśmie z 22 grudnia 2006 r. (znak DD6-8213-438/WK/06/339/391) Minister Finansów sprecyzował, że na potrzeby art. 17 ust. 1 pkt 44 przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć: - budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, a w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże, - pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe, - urządzenia na terenach i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Tak więc otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową opłaty na poczet zarządu nieruchomością wspólną stanowią przychód wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zarazem podkreślić należy, że art. 17 ust. 1 pkt 44 ustala zwolnienie od podatku właściwe m.in. dla wspólnot mieszkaniowych, a mające zastosowanie do przychodów uzyskanych z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Tym samym wspólnota mieszkaniowa jest obowiązana opodatkować jedynie te dochody, które nie pochodzą z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi (pochodzą z innej działalności), a nadto te, które pomimo że pochodzą z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, nie zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.