Doradca Podatnika 31-32/2007 Prawo w obronie przedsiębiorcy

Postanowienie Naczelnika Pomorskiego Urzędu Skarbowego z 24 maja 2007 r., sygn. UU/436-0001/07/RK

Nabywca nieruchomości sprzedanej z wolnej ręki w postępowaniu upadłościowym prowadzonym na podstawie przepisów rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe odpowiada, stosownie do przepisów podatkowych, wyłącznie za należności podatkowe z tej nieruchomości.

Spółka akcyjna rozważa możliwość zakupu z wolnej ręki, w postępowaniu upadłościowym prowadzonym na podstawie rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe (j.t. Dz.U. z 1991 r. nr 118, poz. 512 ze zm.), nieruchomości stanowiącej składnik majątku o wartości przewyższającej 15 000 zł. Nieruchomość ta, wchodząca w skład przedsiębiorstwa postawionego w stan upadłości 1 sierpnia 2002 r., nie jest obciążona hipoteką przymusową na rzecz Skarbu Państwa. Jednak wierzytelności publicznoprawne wchodzą w skład masy upadłości i zostały zaliczone przez syndyka do kategorii III i VI. Ze względu na to, że suma obciążeń hipotecznych nieruchomości ujawniona w księdze wieczystej przewyższa wartość rynkową nieruchomości, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży najprawdopodobniej zostaną zaspokojeni jedynie wierzyciele zaliczeni do kategorii I i II.

Pytanie podatnika

Czy nabycie nieruchomości od podmiotu znajdującego się w stanie upadłości, w drodze przetargu organizowanego przez syndyka, skutkuje nabyciem tego składnika majątku w stanie wolnym od obciążeń i tym samym czy skutkuje brakiem odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania upadłego w trybie art. 112 Ordynacji podatkowej?

Stanowisko urzędu

Stosownie do art. 536 ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 ze zm.) w sprawach, w których ogłoszono upadłość przed dniem wejścia w życie tej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem rozstrzygnięcia przedstawionego przez podatnika problemu należy dokonać w oparciu o przepisy rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe (dalej: prawo upadłościowe). Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma art. 118 prawa upadłościowego. Zgodnie z § 1 tego artykułu nieruchomość będzie sprzedana przez licytację publiczną według przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji, jednak za zezwoleniem rady wierzycieli może być sprzedana z wolnej ręki.

W myśl § 2 ww. artykułu cena uzyskana ze sprzedaży wchodzi w skład masy i podlega podziałowi według przepisów niniejszego prawa o podziale funduszów masy. Ustawodawca nie przesądził więc kategorycznie, w jakim trybie ma następować sprzedaż nieruchomości, wskazał natomiast, że może ona być dokonana przez licytację publiczną na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji, bądź z wolnej ręki przez syndyka - po uzyskaniu zgody rady wierzycieli. Następstwem powyższego unormowania było wprowadzenie w art. 120 odmiennych, w zależności od trybu, w jakim następuje sprzedaż, uregulowań w zakresie dotyczącym wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.

Artykuł ten, w stanie prawnym obowiązującym od 3 stycznia 1998 r., stanowił, że: - § 1. Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma te same skutki prawne, jakie ma sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. - § 2. Jednakże zaspokojenie osób uprawnionych, w tym wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na rzeczach wchodzących w skład masy upadłości, następuje według przepisów niniejszego prawa. - § 3. Nabywca nieruchomości, sprzedanej z wolnej ręki, odpowiada za należności podatkowe z nieruchomości stosownie do przepisów podatkowych.

Jak z powyższego wynika, w kwestii orzekania o odpowiedzialności nabywcy za zaległości upadłego przedsiębiorstwa decydujące jest, czy sprzedaż nieruchomości następuje w trybie egzekucji sądowej, czy jest prowadzona z wolnej ręki. Jeżeli nabywca wejdzie w posiadanie nieruchomości w wyniku licytacji prowadzonej na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) o egzekucji, nie będzie ponosił żadnej odpowiedzialności za zaległe podatki jej poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego. W takim postępowaniu sprzedaż nieruchomości powoduje, zgodnie z art. 1000 § 1 k.p.c., wygaśnięcie praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości.

Zamiast tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości w postępowaniu upadłościowym z wolnej ręki, w myśl cytowanego art. 120 § 3 prawa upadłościowego, dopuszczalne jest orzekanie o odpowiedzialności nabywcy nieruchomości za zaległości podatnika, w granicach ustanowionych przez przepisy Ordynacji podatkowej. Należy jednak zwrócić uwagę, że wykładnia gramatyczna § 3 omawianego przepisu, która według utrwalonych w orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa ma znaczenie podstawowe, prowadzi do wniosku, że użyty w tym przepisie zwrot "należności podatkowe z nieruchomości" dotyczy tylko podatków związanych bezpośrednio z nieruchomością.

Oznacza to, że odpowiedzialność nabywcy nieruchomości sprzedanej z wolnej ręki powstanie tylko wtedy, gdy w związku z tą nieruchomością, w dniu jej nabycia, będzie istniała zaległość z tytułu podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego, przy czym wartość nieruchomości musi być wyższa od kwoty 15 800 zł. Przepis art. 112 ustawy - Ordynacja podatkowa stanowi bowiem, że nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą o wartości co najmniej 15 000 zł (od 1 stycznia 2007 r. - 15 800 zł) odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytego składnika majątku i nie obejmuje należności wymienionych w art. 107 § 2 pkt 1 oraz odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych i oprocentowania, o którym mowa w art. 107 § 2 pkt 3, powstałych po dniu nabycia. Dla zastosowania w tej sprawie art. 112 Ordynacji podatkowej nie ma znaczenia, czy organ podatkowy dokonał, czy nie dokonał zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości należącej do podatnika.

W przedstawionym stanie faktycznym nabywca nieruchomości sprzedanej z wolnej ręki w postępowaniu upadłościowym prowadzonym na podstawie przepisów rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe odpowiada, stosownie do przepisów podatkowych, wyłącznie za należności podatkowe z tej nieruchomości.