Doradca Podatnika 31-32/2007 Prawo w obronie przedsiębiorcy

Rafał R. Kasprzycki
aplikant radcowski

Niedawno zwróciłem się do notariusza o sporządzenie umowy zbycia prawa wieczystego. Miałem być zbywcą. Prawo to nie było jeszcze ujawnione w księdze wieczystej, ale nabywca wyraził zgodę na zawarcie umowy mimo braku ujawnienia w księdze. Czy notariusz może sporządzić umowę bezwarunkowego przeniesienia prawa wieczystego użytkowania, które nie jest jeszcze ujawnione w księdze wieczystej, na rzecz zbywcy? Jeżeli nie, to na jakiej podstawie może odmówić i czy na odmowę służy jakiś środek zaskarżenia.

Podstawy działalności notariusza reguluje ustawa - Prawo o notariacie. Zgodnie z jej normami akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Notariuszowi nie wolno m.in. dokonywać czynności notarialnych, które dotyczą jego samego, jego małżonka, jego krewnych lub powinowatych w linii prostej bez ograniczenia stopnia, a w linii bocznej krewnych i powinowatych do trzeciego stopnia włącznie, oraz osób związanych z nim z tytułu przysposobienia, opieki, kurateli lub będących w bliskim z nim stosunku.
Ograniczenia powyższe trwają także po ustaniu małżeństwa, przysposobienia, opieki lub kurateli. W powyższym przypadku zastosowanie będzie miał jednak art. 81 ww. ustawy. Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Osobę, której odmówiono dokonania czynności notarialnej, należy pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia odmowy, a na jej pisemne żądanie doręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy. Na odmowę dokonania czynności notarialnej osoba zainteresowana może wnieść, w terminie tygodnia, zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej.

Zażalenie wnosi się za pośrednictwem notariusza, który jest obowiązany ustosunkować się do niego w terminie tygodnia i wraz z zażaleniem przedstawić swoje stanowisko sądowi. Jeżeli notariusz uzna zażalenie za słuszne, może dokonać czynności notarialnej i wtedy nie nadaje zażaleniu dalszego biegu. Należy zatem stwierdzić, że notariusz mógł odmówić zawarcia umowy, o ile dokonanie czynności notarialnej byłoby sprzeczne z prawem.

Jeżeli bowiem proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania o tym, lecz także odmówienia jej dokonania, i to nawet wówczas, gdy poinformowana strona podtrzymuje żądanie sporządzenia aktu notarialnego. W przedstawionym przypadku sporządzenie aktu wyraźnie naruszałoby treść art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Bez tego wpisu prawo to nie powstaje i nie może być przeniesione.

Dlatego sporządzenie takiego aktu naruszałoby prawo i rodziło odpowiedzialność cywilnoprawną notariusza. Notariusz miał obowiązek odmówić zawarcia wskazanej przez Czytelnika umowy pomimo zgody nabywcy (drugiej strony). Odnosząc się zaś do kwestii zaskarżenia takiej odmowy, należy stwierdzić, że jak powiedziano wyżej, Czytelnikowi przysługuje prawo złożenia zażalenia do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę notariusza. n

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.