Doradca Podatnika 35-36/2007 Obrót gospodarczy

Monika Król
adwokat w kancelarii adwokackiej
"Pociej, Dubois i Wspólnicy"


Nasza spółka zawarła umowę przedwstępną nabycia nieruchomości inwestycyjnej za bardzo atrakcyjną cenę. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży, z uwagi na kwestie formalne, zostało wyznaczone za 6 miesięcy. Niepokoimy się, z uwagi na sytuację panującą na rynku nieruchomości, że przez ten czas zbywca może znaleźć innego kontrahenta, który da wyższą cenę. Czy umowa sprzedaży chroni nas wystarczająco?

Umowa przedwstępna jest umową powszechnie wykorzystywaną w obrocie cywilnym, i to nie tylko w obrocie gospodarczym. Jest ona szczególnie popularna przy obrocie nieruchomościami. Z uwagi na fakt zachodzącego od dłuższego czasu dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości jej znaczenie bardzo wzrosło.

ISTOTA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Istotę umowy przedwstępnej definiuje art. 389 § 1 k.c., który stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy jest umową przedwstępną, która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tym samym, umowa przedwstępna jest umową, której zadaniem jest przygotowanie stron do zawarcia określonej umowy.


Treść umowy przedwstępnej pozostawiona została zasadniczo swobodzie stron poza tym, iż musi ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Należy je postrzegać jako postanowienia decydujące o tym, że mamy do czynienia akurat z takim, a nie innym rodzajem umowy. Na przykład w odniesieniu do umowy sprzedaży jej istotę definiuje art. 535 k.c., w myśl którego umowa przedwstępna do zawarcia tej umowy powinna obejmować zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, określać przedmiot sprzedaży, sposób jego wydania i odbioru oraz cenę sprzedaży.

Pozostałe ustalenia zależą od woli stron. W praktyce, szczególnie obrotu nieruchomościami, umowy przedwstępne konstruowane są jako umowy warunkowe, tzn. obejmujące zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości po ziszczeniu się określonych w umowie warunków. Bardzo często są to warunki, które umożliwiają prowadzenie przez nabywcę procesu inwestycyjnego (np. uzyskanie w określonym terminie decyzji o warunkach zabudowy) lub też spełnienie przez zbywcę wymogów formalnych umożliwiających nabywcy korzystanie z nieruchomości (np. uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie).

Poza wskazaniem przez strony istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, inne ustalenia umowy przedwstępnej pozostawione są do ich uznania. Ta sama zasada odnosi się do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Ważność umowy przedwstępnej nie jest uzależniona od wskazania w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku niewskazania w treści umowy tego terminu zastosowanie znajduje art. 389 § 2 k.c., który stanowi, ze jeżeli termin, w ciągu, którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli uprawnione są obie strony i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. W przypadku nieuregulowania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a tym samym pozostawienie tej kwestii do swobodnej decyzji stron lub jednej z nich (zawarcie na wezwanie), należy mieć na uwadze jedno bardzo poważane ograniczenie z tego płynące.


SKUTKI ZAWARCIA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Zadaniem umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie stronom zawarcia określonej umowy. Szczegółowo do tej kwestii odnosi się art. 390 k.c. Analiza jego treści prowadzi do wniosku, iż ochrona płynąca z faktu zawarcia umowy przedwstępnej nie jest jednolita i można ją podzielić na ochronę słabszą i silniejszą. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Strony w umowie przedwstępnej mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Jeżeli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, zwłaszcza wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Z przywołanych przepisów wynika, że zakres ochrony z umowy przedwstępnej zależy od spełnienia przez nią wymogów przewidzianych dla umowy przyrzeczonej, przede wszystkim co do formy.

Najlepszym przykładem, bo najczęściej spotykanym w praktyce, jest zagadnienie umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży nieruchomości. Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, musi mieć formę aktu notarialnego. Tym samym tylko w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mają zagwarantowane poczucie bezpieczeństwa w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. W innym przypadku, tzn. zawarcia umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej - nieprzystąpienie którejkolwiek ze stron do zawarcia umowy przyrzeczonej uprawnia jedynie drugą stronę do dochodzenia odszkodowania.

W praktyce strony bardzo często rezygnują z formy szczególnej umowy przedwstępnej z uwagi na niechęć do pokrywania jej kosztów w postaci taksy notarialnej. Słuszność takiej decyzji w wielu przypadkach jest wątpliwa, ponieważ sprawy o ewentualne odszkodowanie są bardzo czasochłonne i trudne, chociażby z uwagi na konieczność udowodnienia wysokości szkody wynikającej z faktu, iż druga strona nie przystąpiła do zawarcia umowy przyrzeczonej.


PODSUMOWANIE

Umowa przedwstępna może być gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej. Osiągnięcie tego celu wymaga jednak zachowania wszelkich wymogów (nie tylko formalnych) decydujących o ważności umowy przyrzeczonej oraz przestrzegania krótkich, bo rocznych terminów zarówno dla wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i do dochodzenia jej zawarcia przed sądem.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.