Doradca Podatnika 35-36/2007 Obrót gospodarczy

Zgoda wspólnoty na wynajem

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty. W sprawie gmina jako właściciel jednego z lokali postanowiła wynająć go na restaurację i zapytała właścicieli pozostałych lokali o zgodę. Właściciele wyrazili zgodę w formie uchwały. Jednak jedna z właścicielek zmieniła zdanie i zaskarżyła uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten daje możliwość zaskarżenia uchwały z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Sąd okręgowy oddalił jednak sprawę, uznając, że uchwała była finansowo korzystna dla wspólnoty, a ponadto procedura uzyskiwania koncesji na sprzedaż alkoholu nie wymaga zgody wspólnoty. Sąd apelacyjny, do którego trafiło odwołanie, również utrzymał wyrok korzystny dla wspólnoty.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 listopada 2006 r. (gn. akt VI ACa 495/06)

Lokale użytkowe w spółdzielni

W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Tymczasem bardzo często spółdzielnie ustalają dużo wyższe opłaty za lokale użytkowe niż za mieszkalne. W spółdzielni, której sprawa była rozpatrywana przez sąd, opłaty za lokale użytkowe były trzy razy wyższe niż za mieszkalne. Wedle regulaminu opłaty za lokale użytkowe mają pokrywać od 17 do 25 proc. kosztów spółdzielni. Stosownie do tych założeń konkretne stawki ustala uchwałą rada nadzorcza. Sprawę wniosła do sądu spółdzielnia, żądając zapłaty zaległych opłat, których pozwany nie płacił w pełnej wysokości, gdyż nie zgadzał się z ich wysokością. Sąd I instancji uwzględnił żądanie spółdzielni i jako podstawę wskazał przepisy kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu za bezumowne używanie. Sąd II instancji również stanął na takim stanowisku, jednak jako podstawę wskazał art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązujący od 15 marca 2003 r., ale i wcześniej uznał, że były w art. 4 tej ustawy podstawy do żądania opłat w przyjętej wysokości. Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zwrócił uwagę na nieprawidłowości w ustalaniu opłat za użytkowanie lokali użytkowych zajmowanych na warunkach własnościowych. Według sądu nie wolno ustalać ich na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalem. W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Zdaniem Sądu Najwyższego, możliwa jest też ocena wysokości opłat, mimo że nie zaskarżono uchwały o opłatach. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma bowiem zastosowanie art. 58 k. c. Zatem ostatecznie to sąd oceni, czy uchwała była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna. Wyrok SN z 15 stycznia 2007 r. (sygn. akt III CSK 439/06)

Najem w domu towarowym

Umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia. Wyrok SN z 19 października 2006 r. (sygn. akt V CSK 230/06)

Rozwiązanie umowy najmu z ważnej przyczyny

Strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Przedmiotem rozstrzygnięcia była interpretacja art. 673 § 3 k.c. Zgodnie z jego treścią, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Uchwała SN przełamała dotychczasowa linię orzeczniczą w tej materii, zgodnie z którą wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest możliwe jedynie wtedy, gdy zostanie zastrzeżone to w umowie na wypadek zaistnienia konkretnych okoliczności (np. zaleganie z płatnością czynszu w określonym czasie). Sąd stwierdził, że możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony nadal jest możliwa, gdy takie prawo jest zastrzeżone w umowie, jednak nie jest konieczne wskazywanie konkretnych okoliczności, które uzasadniają takie wypowiedzenie. W ocenie SN wystarczy wprowadzenie do umowy sformułowania, że wypowiedzenie jest możliwe z "ważnych przyczyn". Uchwała SN z 21 listopada 2006 r (sygn. akt IIICZP 92/06)

Odszkodowanie

Wynajmujący może skutecznie domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego po rozwiązaniu umowy najmu nawet po zbyciu nieruchomości obejmującej lokal użytkowy, jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżono późniejsze wydanie nabywcy przedmiotu sprzedaży, tj. dopiero po opróżnieniu lokalu przez byłego najemcę. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 21 maja 1999 r. (sygn. I ACa 211/99)

Czynsz w lokalach komunalnych

O czynszu za poszczególne komunalne lokale użytkowe nie może decydować zarząd gminy w drodze uchwały. Do rady gminy, jako jej organu stanowiącego, należy uchwalanie zasad i kryteriów określania stawek czynszu najmu lokali użytkowych, nie zaś ustalenie wysokości tych stawek. Gmina dla zmiany wysokości czynszów powinna posługiwać się prawem cywilnym. Zmiana umowy najmu w odniesieniu do konkretnych lokali może nastąpić tylko w drodze wypowiedzenia każdemu najemcy warunków najmu co do wysokości czynszu. Wyrok SN z 3 października 2002 r. (sygn. akt III RN 154/01)