Doradca Podatnika 37-38/2007 Obrót gospodarczy

Niejawny charakter postępowania wieczystoksięgowego nie narusza konstytucji.

Trybunał Konstytucyjny (3 lipca br.) rozpoznał skargę konstytucyjną Romana M. dotyczącą ksiąg wieczystych. Zakwestionowany przez skarżącego przepis kodeksu postępowania cywilnego (art. 6261 § 1) przewiduje, że sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpatrywane są na posiedzeniu niejawnym.

Trybunał wskazał, że postępowanie wieczystoksięgowe zostało ukształtowane jako postępowanie nieprocesowe. Mimo niewyznaczenia rozprawy sąd przed rozstrzygnięciem sprawy może wysłuchać uczestników na posiedzeniu sądowym lub zażądać oświadczeń na piśmie. Przepisy k.p.c. stanowią, że o dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania. Zdaniem TK względy te przemawiają za tym, że kwestionowany przepis spełnia konstytucyjne wymagania prawa do sądu w aspekcie sprawiedliwej procedury. Skarżący kwestionował także zgodność z konstytucją art. 6268 § 2 i § 6 zd. drugie k.p.c., który przewiduje, że rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego przepis ten przede wszystkim określa przedmiot postępowania wieczystoksięgowego, do istoty którego należy badanie, czy dana osoba może w świetle przedstawionych dokumentów wywieść swoje prawo z prawa podmiotu wpisanego wcześniej do księgi wieczystej. Jeżeli sąd, rozpoznając powództwo o usunięcie niezgodności, uwzględnia roszczenie powoda, wydaje nakaz usunięcia określonego wpisu i dokonania w to miejsce wpisu o określonej treści.

Takie orzeczenie stanowi podstawę do wystąpienia z wnioskiem o wpis i uruchomienie nowego postępowania wieczystoksięgowego. Zdaniem TK jest zatem możliwe rozpatrzenie sprawy przez sąd i doprowadzenie do uzyskania rozstrzygnięcia zapewniającego ochronę podmiotom, które kwestionują zgodność stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skarżący kwestionował również przepis stanowiący, że w postępowaniu nie sporządza się uzasadnienia wpisu, wobec czego uczestnicy postępowania pozbawieni zostali możliwości wniesienia skutecznego środka odwoławczego.

Trybunał podkreślił, że uczestnicy postępowania wieczystoksięgowego są przez sąd zawiadamiani zarówno o wpisie, jak i o jego treści, zatem o wszelkich danych określających, jaki wpis został dokonany i na jakiej podstawie. Zawiadomienie pełni tym samym funkcję informacyjną o treści orzeczenia oraz o jego istotnych motywach. Uczestnicy postępowania mogą w apelacji przestawić sądowi swoje racje, a sąd odwoławczy ma możliwość merytorycznego rozpoznania środka odwoławczego. Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest zgodny z Konstytucją. Trybunał nie podzielił poglądu skarżącego, że art. 1 ust. 1 dekretu z 8 sierpnia 1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej pozbawia zainteresowanych możliwości dochodzenia prawa własności w razie wydania zaświadczenia niezgodnego ze stanem rzeczywistym.

W opinii TK zainteresowani dysponują obecnie środkami prawnymi umożliwiającymi im dochodzenie na drodze sądowej praw naruszonych w wyniku nieprawidłowego zastosowania przepisów o reformie rolnej, a przepis ten nie ustanawia ograniczeń prawa własności ani nie narusza zasady równej ochrony własności. Nie ma zatem podstaw do stwierdzenia, że jest niezgodny z przepisami konstytucji. (oprac. na podstawie wyroku TK z 3 lipca 2007 r., sygn. akt SK 1/06, Dz.U. nr 124, poz. 872) Kredyt hipoteczny

Developer nie może zaciągnąć kredytu w imieniu klienta.

Spółdzielnia ani deweloper nie mogą ustalić w umowie z klientem, że jeśli będzie się spóźniał z ratami za mieszkanie, zaciągną w jego imieniu kredyt hipoteczny - wynika z wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie spółdzielni Inwest-Dom z Bielska-Białej (sygn. XVII Amc 92/07).

Zarządzanie nieruchomością

Zarządcą nieruchomości może być tylko osoba posiadająca licencję zawodową.

W art. 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustawodawca wskazał, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zarządca nieruchomości wykonuje wymienione czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami działają na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawierają z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się także oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 powołanej ustawy przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. (Uchwała SN z 17 lipca 2007 r., sygn. akt III CZP 69/07)

Przekazywanie urządzeń gminie

Przekazywanie gminie urządzeń kanalizacyjnych jest odpłatne.

Zgodnie z art. 31 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (j.t. Dz.U. z 2006 r. nr 123, poz. 858 ze zm.) osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie. Przekazywane urządzenia powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach.

Należność za przekazane urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne może być rozłożona na raty lub uwzględniona w rozliczeniach za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków. Wybudowany z własnych środków przez odbiorcę usług zbiorowego odprowadzania ścieków odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości tego odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną stanowi w części leżącej poza granicą jego nieruchomości gruntowej urządzenie kanalizacyjne, o jakim mowa w art. 31 ust. 1 powołanej ustawy.

(Uchwała SN z 13 września 2007 r., sygn. akt III CZP 79/07)