Doradca Podatnika 37-38/2007 Obrót gospodarczy

Monika Król
adwokat w Kancelarii Adwokackiej Pociej, Dubois i Wspólnicy

W powszechnym obrocie (zarówno prywatnym, jak i gospodarczym), zamierzając "wynająć" lokal użytkowy, nieruchomość, magazyn, samochód, bardzo często zamiennie oferuje nam się wynajem, dzierżawę czy też użyczenie tych dóbr. Z prawnego punktu widzenia pojęcia te nie są tożsame, a w praktyce ich precyzyjne odróżnienie nastręcza wielu trudności.

Ogólnie rzecz ujmując, wszystkie te instytucje w swej istocie są formułą prawną korzystania z rzeczy cudzych. Ich szczegółowe omówienia wykracza poza ramy niniejszego opracowania, którego celem jest przedstawienie podstawowych podobieństw i różnic pomiędzy tymi instytucjami. Najem i dzierżawa zostały uregulowane w ramach tego samego tytułu XVII Kodeksu cywilnego (w art. 659-692 i 693-709). Natomiast, użyczenie - w tytule XVIII (art. 710-719 k.c.).

Najem i dzierżawa

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz (art. 659 § 1 k.c.). Tym samym istota umowy najmu sprowadza się do oddania określonej rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) do używania przez dowolny, określony przez strony w umowie czas. Sposób używania danej rzeczy powinna określać umowa.

W przypadku braku stosownej regulacji sposób używania wyznacza rodzaj rzeczy będącej przedmiotem najmu. Zasada ta wynika z art. 666 § 1 k.c., w myśl którego najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Ponadto cechą charakterystyczną najmu jest jego obowiązkowa odpłatność. Tak więc oddanie rzeczy do używania na podstawie stosunku najmu wymaga określenia przez strony czynszu najmu.


Pomiędzy najmem i dzierżawą, z uwagi chociażby na ich wspólną regulację w jednym tytule, zachodzi wiele podobieństw wynikających, w zasadniczej części, z tożsamości regulacji. W myśl art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów bezpośrednio dotyczących dzierżawy. Oznacza to, że w przypadkach wyraźnie nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym dzierżawy - do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące najmu.

Jednakże pomiędzy najmem a dzierżawą istnieje jedna podstawowa różnica. Wynika ona bezpośrednio z porównania definicji tych umów. Zgodnie z art. 693 § 1 k.c. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tym samym dzierżawa, tak jak najem, polega na oddaniu rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) do używania, przez dowolny czas (określony umownie przez strony), za obligatoryjną zapłatą czynszu, ale z jedną różnicą. Dzierżawca, w przeciwieństwie do najemcy, jest uprawniony do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Najem i dzierżawa, a użyczenie

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.). Tym samym, jest to kolejna umowa uprawniająca do używania określonej rzeczy (przez dowolnie określony przez strony czas).


Należy mieć na uwadze, iż "nieodpłatność" użyczenia pojmowana jest bardzo szeroko. Również, bardzo często spotykane w praktyce, oddawanie rzeczy do używania po tzw. "kosztach" polegających np. uregulowaniu świadczeń związanych z rzeczą, obciążających właściciela z samego prawa własności, nie jest już użyczeniem, a powinno być kwalifikowane jako najem lub dzierżawa (w zależności od tego, czy korzystający z rzeczy jest uprawniony do pobierania pożytków).

Połączenie użyczenia, czyli oddania rzeczy do nieodpłatnego używania, z prawem do pobierania pożytków wyłącza możliwość zastosowania do takiej konstrukcji przepisów o użyczeniu. Oczywiście "nieodpłatność" użyczenia nie oznacza zwolnienia biorącego w używanie z jakichkolwiek wydatków związanych z rzeczą, ponieważ należy mieć na uwadze art. 713 k.c., zgodnie z którym biorący w użyczenie ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.


Podsumowanie

Wszystkie zaprezentowane instytucje prawne uprawniają do używania rzeczy (ruchomych i nieruchomych) przez dowolny (ustalony przez strony) okres czasu. Podstawowe różnice pomiędzy nimi sprowadzają się do tego, iż pierwsze dwie z omówionych umów, czyli najem i dzierżawa są odpłatne, natomiast stosunek użytkowania warunkuje bezpłatność. Ponadto tylko dzierżawa, jako jedyna z tych trzech stosunków, uprawnia biorącego rzecz do używania do równoległego czerpania z niej pożytków.

Leasing Omawiając instytucje uprawniające do używania rzeczy, nie sposób pominąć umowę leasingu. Jednoznaczna kwalifikacja tej umowy budzi pewne kontrowersje. Można jednak przyjąć, iż jest to umowa pośrednia pomiędzy najmem i dzierżawą, a przy niektórych jej wariantach zawierająca pewne regulacje właściwe dla umowy sprzedaży.

Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w określonych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez wynajmującego (art. 7091 k.c.).


Z przedstawionej definicji wynikają w sposób jednoznaczny różnice i podobieństwa do najmu, dzierżawy i użyczenia. Leasing, podobnie jak dzierżawa i najem, jest umową odpłatną. W zależności od ustaleń stron umowa leasingu może być bliższa stosunkowi najmu (uprawniająca tylko do używania) lub dzierżawie (uprawniająca do używania i pobierania pożytków).

 

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.