|
||||||||
|
||||||||
Zobacz także
|
Dochód ze sprzedaży działki
Marek Piotrowski prawnik, doradca podatkowy W jaki sposób na gruncie regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy ustalić dochód ze sprzedaży działki (nabytej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 1999r.) i stanowiącej środek trwały przedsiębiorcy, wykorzystywany dla celów działalności jako plac handlowy komisu samochodowego. Czy możliwe jest w przedstawionej sytuacji skorzystanie ze zwolnienia od podatku z uwagi na upływ 5 lat od chwili nabycia gruntu? Omawiając zasady opodatkowania zbycia nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowej) należy na wstępie wskazać na odrębne skutki podatkowe właściwe dla zbycia nieruchomości wykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej oraz nieruchomości, która w ramach takiej działalności nie jest użytkowana. Otóż, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, za źródło przychodów uważa się m.in. zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. WAŻNE
Okres pięcioletniej karencji dla uznania zbycia nieruchomości za źródło przychodów możliwy jest do stosowania wyłącznie dla opodatkowania przychodu z nieruchomości, która nie jest zbywana w wykonaniu działalności gospodarczej. W stosunku do stanowiącej środek trwały podatnika działki zbywanej w ramach wykonywanej działalności gospodarczej przedmiotowa regulacja nie znajduje zastosowania z uwagi na niespełnienie wyrażonego tą normą warunku, wymagającego aby zbycie nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej. Nadto, stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 (ustalającej zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości niedokonywanej w wykonaniu działalności gospodarczej) nie stosuje się w stosunku do odpłatnego zbycia składników majątku uznawanych m.in. za środki trwałe (z wyłączeniem nieruchomości wymienionych art. 10 ust. 3, w stosunku do których omawiana ustawa rozszerza zakres obowiązywania regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8.) W konsekwencji, należy stwierdzić, iż upływ pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, pozostaje bez znaczenia dla opodatkowania zbycia przedmiotowego gruntu następującego w wykonaniu działalności gospodarczej. WAŻNE
Dokonana w ramach działalności gospodarczej sprzedaż środka trwałego, którym w omawianym wypadku jest nieruchomość gruntowa, skutkuje stosowaniem art. 14 ust. 2 pkt 1 lit a, co w konsekwencji prowadzi do wniosku, iż dokonane zbycie działki stanowi podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód z prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a, za przychód z działalności gospodarczej uznaje się także przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi ujętymi w ewidencji środków trwałych. Warto dodać, iż za przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości uznaje się, zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Jednocześnie należy zwrócić także uwagę, na fakt, iż stosownie do dalszych regulacji art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalone zostały zasady określania rynkowej wartości zbycia (ustalanej na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia) w przypadku, gdy na umowie sprzedaży cena bez uzasadnionej przyczyny odbiega znacznie od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. WAŻNE
Kluczowe dla określenia dochodu z tytułu sprzedaży stanowiącej środek trwały nieruchomości gruntowej jest również wskazanie na zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów. Otóż niejako regułą wynikającą z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a omawianej ustawy jest zasada, iż nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Jednocześnie, zgodnie z tą regulacją, wydatki takie, zaktualizowane z zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wymienionych art. 14 ust. 2 pkt 1 - m.in. środków trwałych), bez względu na czas ich poniesienia. Zatem pomimo wyłączenia z kategorii kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów, wydatki te stanowią jednak koszt uzyskania przychodów w przypadku ich odpłatnego zbycia bez względu na czas ich poniesienia. Jednocześnie trzeba dodać, iż jeżeli przedmiot zbycia stanowi nieruchomość gruntowa (działka) to wydatki poniesione na nabycie działki i stanowiące koszt uzyskania przychodów przy jej zbyciu nie ulegają zmniejszeniu o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, bowiem stosownie do treści art. 22c pkt 1 amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Wnioski Reasumując, dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej zbycie niezabudowanej nieruchomości gruntowej, zaliczonej przez podatnika do środków trwałych i wykorzystywanej jako plac handlowy komisu samochodowego skutkuje brakiem możliwości stosowania regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8, a tym samym stanowi źródło przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej określone art. 10 ust. 1 pkt 3. Zarazem, ustalając dochód z tytułu zbycia nieruchomości, należy pamiętać o regulacji wyrażonej art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a, w myśl którego w przypadku odpłatnego zbycia gruntu za koszty uzyskania przychodów uznaje się wydatki poniesione na jego nabycie.
PODSTAWA PRAWNA
Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.
|
S2pXSLTransformator::missingFileError :: Plik z szablonem XSL /htdocs/e-podatnik.pl/epodatnik/xml/spisy_tresci_czasopism/doradca_podatnika/633.xml NIE ISTNIEJE !!!
|
||||||
|
||||||||
