Doradca Podatnika 39/2007 Obrót gospodarczy

Piotr Piwowarczyk
właściciel firmy doradczej PROCEDER CONSULTING
w Warszawie

Nabyliśmy nieruchomość w drodze umowy sprzedaży sporządzonej u notariusza. Zbywca przedstawił nam akt notarialny, z którego wynikało, że stał się on właścicielem tej nieruchomości wskutek umowy darowizny zawartej w 2004 r. Jak się jednak okazało, w księdze wieczystej, jako właściciel widnieje nadal darczyńca - prawdopodobnie nie został przesłany do sądu odpis poprzedniego aktu notarialnego wraz z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej nowego właściciela. Jakie to ma dla nas znaczenie? Czy w świetle prawa jesteśmy właścicielami tej nieruchomości?

Niestety, z opisu sytuacji wynika, że nie mogą Państwo zostać uznani w świetle prawa za właściciela nieruchomości. Zgodnie z prawem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym (czyli wynikającym z poprzedniego aktu notarialnego - darowizny) treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Zasada, o której mowa, to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednak w opisanym przypadku osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej jest darczyńca, który przekazał nieruchomość zbywcy, nie zaś sam zbywca. Należy zatem uznać, że zawarli Państwo umowę z osobą nieuprawnioną według treści ksiąg wieczystych. Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieruchomością: nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Za będącego w złej wierze uważa się tego, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo tego, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Z opisu sprawy zdaje się wynikać, że nie próbowali Państwo nawet sprawdzić treści księgi wieczystej przed sfinalizowaniem transakcji zakupu nieruchomości, pomimo że mogli to uczynić bez żadnego problemu. Taką postawę należy zatem zaliczyć do złej wiary (niedochowanie należytej staranności), która wyklucza objęcie ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Złą wiarę można by próbować wykluczyć jedynie wtedy, gdyby umowa sprzedaży nieruchomości zawierała wyraźne oświadczenie zbywcy, że jest on wpisany do ksiąg wieczystych jako jej właściciel. Jednak, moim zdaniem, takie zapewnienie może nie wystarczyć, jeżeli nieruchomość została kupiona przez Państwa jako podmiot gospodarczy.

W takim przypadku należyta staranność, której trzeba było dochować przy zakupie (zawarciu umowy), musi być oceniana wyjątkowo surowo, a więc z uwzględnieniem zawodowego charakteru prowadzonej działalności. Można uznać, że niesprawdzenie treści ksiąg osobiście w tym przypadku jest przejawem niedochowania należytej staranności, a więc również złej wiary. Pogląd ten potwierdziło już niejednokrotnie orzecznictwo. To, co teraz możecie Państwo uczynić, zależy od treści umowy.

Jeżeli w umowie znalazło się np. oświadczenie zbywcy, że widnieje on w księdze wieczystej nieruchomości, jako jej właściciel, można domagać się od niego odszkodowania lub też odstąpić od umowy z jednoczesnym żądaniem zwrotu zapłaconej ceny. Jeżeli jednak nawet nie było takiego oświadczenia, można uznać, że nieruchomość, dla której nie jest prowadzona aktualna księga wieczysta, jest dotknięta wadą prawną uniemożliwiającą skuteczne przeniesienie jej własności.

Wada taka jest zaś również powodem do dochodzenia od zbywcy roszczenia m.in. z tytułu rękojmi o odszkodowanie oraz stanowi powód do odstąpienia od umowy za zwrotem ceny. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy należy przesłać zbywcy pismem poleconym (najlepiej za potwierdzeniem odbioru) i wyraźnie zażądać w nim od razu zwrotu ceny lub zapłaty odszkodowania.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.