Doradca Podatnika 39/2007 Obrót gospodarczy

dr Wiktor Cajsel
radca prawny

Jestem przedsiębiorcą prowadzącym zakład rzemieślniczy. W maju tego roku zamierzałem kupić nieruchomość z budynkiem, który chciałem przeznaczyć na warsztat samochodowy z zapleczem magazynowym Kilka dni po podpisaniu u notariusza umowy przedwstępnej kupna nieruchomości dowiedziałem się, że sprzedawca zataił przede mną fakt, iż działka, na której znajduje się ten budynek, jest działką oddaną w użytkowanie wieczyste. Czy mogę wycofać się z tej transakcji?

Nie oznaczył w umowie przedwstępnej dokładnej daty, do której strony powinny zawrzeć umowę finalną. Odrębna własność budynków nie może być samodzielnym przedmiotem rozporządzeń bez równoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Podobnie, rozporządzając prawem użytkowania wieczystego, nie można wyłączyć równoczesnego zbycia własności budynku. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 k.c.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 23 stycznia 2003 r. (sygn. akt II CKN 1155/00): "Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków posadowionych na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń.

Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być więc przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego" Zgodnie z art. 233 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu SP lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu, z wyłączeniem innych osób.

W tych samych granicach użytkownik może swoim prawem rozporządzać. Z kolei art. 235 k.c., który ma charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, a więc nie może być zmieniony wolą stron, stanowi, że właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie jest użytkownik wieczysty oraz że własność tych budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Z powyższych uregulowań wyprowadzony został w doktrynie pogląd, że prawo własności budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zbycie więc tego prawa odnosi się także do budynków, sama zaś własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.

Ponadto umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c., zob. też cyt. SN). Zatem umowa "sprzedaży prawa użytkowania wieczystego", na podstawie której użytkownik wieczysty "sprzedaje prawo użytkowania wieczystego opisanych działek", niezawierająca postanowień o przeniesieniu własności znajdujących się na tych działkach budynków, jest nieważna i nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej wynikającego z niej prawa wieczystego użytkowania jedynie w odniesieniu do samego gruntu. Wiele do życzenia pozostawiają działania notariusza.

Zastanowienie budzi fakt niepoinformowania kupującego o rodzaju prawa przysługującego sprzedającemu. Nieprawdopodobną wydaje się sytuacja, w której notariusz mógłby dopuścić, aby ktoś sprzedawał, jako własny grunt, który ma tylko w użytkowaniu wieczystym. Notariusz nie może sporządzić umowy dotyczącej takiej nieruchomości (nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada).

Trudna do wyobrażenia jest sytuacja, w której notariusz dokonuje czynności notarialnej bez zapoznania się z wypisem z ewidencji gruntów, wypisem z właściwej księgi wieczystej itp. Wskazać należy, iż w rozpatrywanym przypadku oprócz odpowiedzialności odszkodowawczej drugiej strony umowy przedwstępnej, która złożyła niezgodne z prawdą oświadczenia, będziemy mieli także do czynienia z odpowiedzialnością odszkodowawczą notariusza (art. 415 k.c.). Jak bowiem ustalił Sąd Najwyższy w wyroku z 12 czerwca 2002 r. (sygn. akt III CKN 694/00): notariusz ponosi wobec klienta odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnej.

Tak więc sporządzono umowę przedwstępną kupna nieruchomości, z jednoczesnym zatajeniem, iż do gruntu związanego z tą nieruchomością przysługuje sprzedającemu prawo użytkowania wieczystego, a nie prawo własności. Zatem skoro strony umowy nie złożyły zgodnego oświadczenia woli, nie doszło do zawarcia umowy. Ponadto w sytuacji, w której sprzedaje się grunt w użytkowaniu wieczystym, jako prawo własności, niewątpliwie mamy do czynienia z obniżeniem wartości sprzedawanej nieruchomości (w stosunku do wynegocjowanej). Z tego też tytułu zaktualizuje się odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedawcy oraz notariusza z tytułu sporządzenia niezgodnej z prawem czynności notarialnej (art. 415 k.c.).

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.