Doradca Podatnika 42-43/2007 Obrót gospodarczy

Prawo użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty nie ma takich samych praw do gruntu jak właściciel. Prawo własności gruntu i jego części składowych pozostaje przy właścicielu.

Oznacza to m.in., że użytkownikowi wieczystemu nie wolno wywozić ziemi, piasku czy żwiru. Wyłom na rzecz użytkownika wieczystego w zasadzie, że co połączone z gruntem należy do jego właściciela, dotyczy tylko budynków i innych urządzeń przez niego wniesionych i nabytych przy zawarciu umowy. Są one własnością użytkownika wieczystego, jeżeli zostały wniesione zgodnie z umową o oddanie w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty wniósł je wbrew tej umowie, stają się własnością właściciela.

(Wyrok SN z 4 stycznia 2007 r., sygn. akt V CSK 289/2006)

Usunięcie drzew

Przeniesienie części zieleni, czyli przesadzenie drzew, bez wymaganego zezwolenia jest tym samym co ich wycinka i podlega karze grzywny.

Sprawa dotyczyła warszawskiej firmy deweloperskiej, która uzyskała zgodę na wycięcie kilku drzew w miejscu jednej ze swoich inwestycji. Firma przesadziła też kilka drzew nieobjętych zgodą poza teren inwestycji. Została za to ukarana karą w wysokości 87 000 zł za usunięcie drzew bez zezwolenia.

Nałożoną karę zaskarżyła do WSA w Warszawie, podnosząc, że drzew nie usunęła, a jedynie je przesadziła. Sąd nie uznał tego argumentu i oddalił skargę dewelopera. Przypomniał, że zgodnie z ustawą o ochronie przyrody usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na wniosek posiadacza nieruchomości. Skarżąca firma takiego zezwolenia nie posiadała, więc karę nałożono słusznie.

(Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV S.A./WA 142/06)

Wykreślenie hipoteki

Wykreślanie hipotek tylko na podstawie postanowienia sędziego-komisarza jest niezgodne z konstytucją.

Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną MILIMEX sp. z o.o. dotyczącą wykreślenia hipoteki. Trybunał orzekł, że art. 82 ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze w zakresie, w jakim nie przewiduje sądowej kontroli zgodności z prawem postanowienia sędziego-komisarza w sprawie stwierdzenia niedopuszczalności wpisu hipoteki lub zastawu w księdze wieczystej lub właściwym rejestrze, jest niezgodny z art. 45 ust. 1, art. 78 (prawo do sądu i prawo do odwołania) w zw. z art. 176 ust. 1 i art. 64 ust. 1 konstytucji. Zdaniem TK kwestionowana regulacja nie spełnia minimalnych standardów sprawiedliwości proceduralnej.

Sędzia-komisarz orzeka o niedopuszczalności wpisu w drodze postanowienia wydawanego na posiedzeniu niejawnym. Postanowienie sędziego-komisarza nie podlega zaskarżeniu w ramach postępowania upadłościowego. Stwierdzenie przez sędziego-komisarza niedopuszczalności wpisu hipoteki lub zastawu nie przesądza o wygaśnięciu danego zabezpieczenia rzeczowego lub stosownego wpisu.

Orzeka o tym właściwy sąd wieczystoksięgowy lub rejestrowy. Jest on jednak związany oceną prawną wyrażoną w postanowieniu sędziego-komisarza. űaden przepis ustawy nie przewiduje wniesienia zażalenia na postanowienie sędziego-komisarza. Trybunał stwierdził, że regulacja, która jest tak uzależniona od arbitralnej decyzji sędziego-komisarza, jest nadmiernie restryktywna.

(Wyrok TK z 19 września 2007 r., sygn. akt SK 4/06, Dz.U. nr 179, poz. 1279)

Hipoteka przymusowa

Wpisanie na nieruchomości hipoteki przymusowej, gdy zajął ją już komornik, nie zwiększa szans wierzyciela na odzyskanie należności.

Do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową (forma zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych) wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. (należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru mają piąte miejsce w kolejności zaspokajania z kwoty uzyskanej z egzekucji), co oznacza, że wierzyciel (Skarb Państwa) nie może przez uzyskanie wpisu zwiększyć swych szans na zaspokojenie roszczeń.

(Uchwała SN z 7 grudnia 2006 r., sygn. akt III CZP 108/06)

Nielegalne użytkowanie budynku

Uprawnienie organów administracji do wymierzania kary administracyjnej z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego mieści się w ramach porządku konstytucyjnego.

Organ nadzoru budowlanego pierwszej instancji wymierzył karę małżonkom Marii i Ryszardowi J. - inwestorom budynku mieszkalnego, z tytułu nielegalnego użytkowania budynku. Małżonkowie zarzucili organowi pierwszej instancji wadliwe ustalenie okoliczności związanych z przystąpieniem do użytkowania budynku.

Organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie, stwierdzając, że okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, iż inwestorzy zaczęli użytkować budynek przed upływem terminu przewidzianego w przepisach. M. i R. J. zaskarżyli to postanowienie do sądu administracyjnego, zarzucając organom nadzoru budowlanego naruszenie zasad postępowania administracyjnego.

Kierując pytanie do Trybunału Konstytucyjnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, że kwestionowany przepis nakazuje wymierzenie przez organ administracji publicznej kary pieniężnej, której wysokość jest zależna jedynie od kategorii i wielkości obiektu. Wobec tego powziął wątpliwości, czy w systemie prawnym demokratycznego państwa prawa może istnieć przepis, który przewiduje automatyzm w stosowaniu sankcji i nie pozwala w jakikolwiek sposób zindywidualizować represji.

Trybunał Konstytucyjny, rozpoznając pytanie prawne WSA w Łodzi dotyczące kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, orzekł, że art. 57 ust. 7 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. nr 89, poz. 414 ze zm.) w zakresie, w jakim stanowi podstawę nałożenia przez organ nadzoru budowlanego na inwestorów kary pieniężnej z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jest zgodny z art. 10 w zw. z art. 2 konstytucji (podział i równowaga władzy ustawodawczej, wykonawczej i sądowniczej w powiązaniu z zasadami sprawiedliwości społecznej).

Zdaniem TK wprowadzenie do prawa budowlanego sankcji finansowej z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego miało na celu wyeliminowanie patologicznej sytuacji, w której ogromna liczba obiektów budowlanych była od dawna użytkowana, podczas gdy w sensie prawnym nadal pozostawały w trakcie budowy. Przewidziana tą regulacją kara pieniężna za naruszenie norm prawa budowlanego nie jest zatem wyłącznie represją za naruszenie prawa, ale formą zabezpieczenia przed możliwością wystąpienia negatywnych skutków takiego naruszenia prawa.
Trybunał stwierdził, że uprawnienie organów administracji do wymierzania kary administracyjnej mieści się w ramach porządku konstytucyjnego i nie może być postrzegane jako wkraczanie administracji w kompetencje wymiaru sprawiedliwości. W przypadku kary za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zezwolenia rzeczywiście mamy do czynienia z pewnym automatyzmem. Jednak z drugiej strony uniemożliwia to organom administracji uznaniowe kształtowanie sytuacji prawnej podmiotu zagrożonego sankcją.

(Wyrok TK z 15 stycznia 2007 r., sygn. akt P 19/06, Dz.U. nr 10, poz. 69)