Doradca Podatnika 42-43/2007 Obrót gospodarczy

Jerzy Krotoski
adwokat w poznańskiej Kancelarii Krotoski - Adwokaci

Minął termin, w którym powinienem zakończyć budowę obiektu na użytkowanym wieczyście gruncie. Tymczasem dopiero poszukuję, i to bez skutku, wykonawcy do rozpoczęcia prac budowlanych. Czy wobec tego gmina może wypowiedzieć mi umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste?

Zasadą dla instytucji użytkowania wieczystego jest trwałość tego prawa, jednak w wyjątkowych przypadkach użytkowanie wieczyste może wygasnąć przed upływem okresu, na jaki zostało ustanowione. Kwestia wcześniejszego wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest uregulowana w art. 240 k.c. i w art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z tymi przepisami właściciel nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) może żądać rozwiązania umowy wieczystego użytkowania przed upływem ustalonego okresu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, a szczególnie jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Jeżeli w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego wyraźnie wskazano termin, w którym powinna się rozpocząć i zakończyć budowa określonego obiektu, to nieukończenie budowy w terminie może spowodować, że odpowiedni organ administracji wystąpi do sądu o rozwiązanie użytkowania wieczystego.

W takiej sytuacji toczy się normalny proces cywilny, w którym użytkownik wieczysty może się bronić poprzez wykazanie, dlaczego nie ukończył budowy w terminie. Sąd może jednak nie uwzględnić takiej argumentacji, ponieważ decydujące znaczenie ma najczęściej dotrzymanie terminu zakończenia budowy, niezależnie od przyczyn opóźnienia. W przypadku rozwiązania przez sąd umowy użytkowania wieczystego dochodzi do stosownych rozliczeń pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym.

Ten ostatni otrzymuje zwrot pierwszej opłaty wniesionej z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Użytkownikowi wieczystemu należy się również zwrot wartości budynków, które zdążył już postawić na użytkowanym gruncie, chyba że budynki powstały w sposób sprzeczny z umową ustanawiającą użytkowanie wieczyste.

Przy kupnie nieruchomości będącej w wieczystym użytkowaniu trzeba koniecznie sprawdzić, czy w umowie ustanawiającej to użytkowanie nie ma postanowień odnośnie do obowiązku wzniesienia budynku w określonym terminie. Jest to istotne, ponieważ obowiązek ten ciąży na każdorazowym użytkowniku wieczystym i może się zdarzyć, że niedługo po kupnie nieruchomości użytkowanie wieczyste zostanie rozwiązane.

W praktyce gminy czy Skarb Państwa niezbyt często występują o rozwiązanie użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty, który nie wybudował obiektu w terminie, nie będzie mógł jednak spać spokojnie. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest wszczęcie postępowania o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Takie przekształcenie ostatecznie usuwa wszelkie wątpliwości, ponieważ własność jest prawem silniejszym, którego nie można nikogo pozbawić ze względu na opóźnienia w budowie.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.