Doradca Podatnika 46-47/2007 Obrót gospodarczy

Marcin Polit
doktorant na Wydziale Prawa KUL,
prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Grumowie i Procko S. C.

Od ponad 8 lat dzierżawię dużą działkę przemysłową, gdzie zbudowałem własną wiatę, którą wykorzystuję jako magazyn towarów. Umowa kończy się w marcu przyszłego roku. Wydzierżawiający poinformował mnie, że zamierza ten grunt sprzedać. Czy jako dzierżawca mogę zgodnie z prawem zapobiec sprzedaży tego gruntu albo sam go kupić? Jak mogę żądać od wydzierżawiającego zwrotu wydatków poniesionych na ulepszenie działki, gdy umowa się skończy?

Dzierżawca nie może zapobiec dokonaniu przez wydzierżawiającego sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Prawo pierwokupu przysługuje po spełnieniu określonych prawem przesłanek jedynie dzierżawcom gruntów rolnych. Po wygaśnięciu stosunku dzierżawy były dzierżawca może oczywiście kupić grunt na zasadach ogólnych.

W przypadku poniesienia przez dzierżawcę nakładów podnoszących wartość przedmiotu dzierżawy - po zakończeniu umowy przysługuje mu wobec właściciela rzeczy roszczenie o zwrot nakładów podlegające kognicji sądu cywilnego w sprawach zasadności roszczenia i wysokości dochodzonej kwoty. Należy zaznaczyć, że wszelkie budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a także drzewa i krzewy, które dzierżawca posadził na dzierżawionym gruncie, stają się częściami składowymi gruntu i stanowią własność właściciela gruntu.

Umowa dzierżawy została ukształtowana w polskim ustawodawstwie jako umowa dwustronnie zobowiązująca, konsensualna i wzajemna. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Czynsz dzierżawcy może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków pobieranych z przedmiotu dzierżawy.

Umowę dzierżawy, która została zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 k.c.). Tak więc nawet umowa skonstruowana, zgodnie z wolą stron, jako umowa na czas oznaczony, np. na 50 lat, po upływie lat 30 przekształci się w umowę na czas nieoznaczony (co oczywiście będzie miało wpływ na termin wypowiedzenia takiego stosunku dzierżawy). Ustawowe regulacje dotyczące umowy dzierżawy dają dzierżawcy prawo do pierwokupu przedmiotu umowy (na podstawie art. 3 k.c.) wyłącznie w przypadku, gdy użytkuje on nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 k.c. Nabycie dzierżawionej nieruchomości przemysłowej w drodze pierwokupu jest niemożliwe.

Dodatkowo zbycie dzierżawionej działki ma nastąpić już po zakończeniu stosunku dzierżawy. To powoduje, że zarówno osoba, która grunt dzierżawiła, jak i ta, która grunt oddała w dzierżawę, nie będą już związane żadną umową. Tym samym nawet gdyby miał Pan prawo pierwokupu, to po wygaśnięciu umowy nie mógłby Pan żądać od wydzierżawiającego zbycia gruntu na swoją rzecz. Prawo pierwokupu może być wykonywane przez dzierżawcę - z pierwszeństwem przed innymi podmiotami - w okresie umownym. Powinien Pan rozważyć możliwość nabycia dzierżawionej nieruchomości (po zakończeniu umowy dzierżawy) na zasadach ogólnych, tym bardziej że poczynił Pan na rzecz dzierżawioną wydatki znacznie przekraczające zakres obowiązków określonych w art. 697 k.c.

Zgodnie z tym przepisem dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Norma ta powinna być analizowana łącznie z art. 696 k.c., który nakazuje dzierżawcy wykonywanie swojego prawa zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca nie może również zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Niezwykle istotnym zagadnieniem związanym z wykonywaniem umowy dzierżawy jest kwestia zwrotu nakładów, jakie czyni dzierżawca w trakcie wykonywania przysługujących mu uprawnień.

Umowa, którą strony zawierają, powinna dokładnie określać, czy dzierżawcy wolno ulepszać rzecz dzierżawioną oraz czy wymaga to uprzedniej zgody wydzierżawiającego. W interesie dzierżawcy jest również, żeby wcześniej ustalić zasady i tryb zwrotu poniesionych przez niego wydatków, które wykraczają poza zakres niezbędnych napraw. Zgodnie z art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Do części składowych gruntu należą m.in. budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 481 k.c.).

Wyjątkiem są jedynie budynki stanowiące odrębne nieruchomości. Budowla w postaci wiaty magazynowej posadowiona na dzierżawionym gruncie stanowi własność właściciela gruntu, a nie podmiotu, który taką wiatę wybudował (tj. dzierżawcy). Co więcej, dzierżawca nie będzie mógł korzystać z możliwości wystąpienia przeciwko właścicielowi gruntu z roszczeniem o przeniesienie na niego za wynagrodzeniem działki zajętej pod budowę, ponieważ - pomijając przesłanki ekonomiczne (jak wartość budowli i działki) - nie jest on samoistnym posiadaczem tego gruntu.

W opisanym przez Pana przypadku należy przyjąć, że budowa wiaty odbyła się za wiedzą i zgodą wydzierżawiającego. Jeżeli zatem po zakończeniu stosunku dzierżawy nieruchomość będąca przedmiotem umowy zyskała na wartości, a było to spowodowane inwestycjami dzierżawcy, przysługuje Panu roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na ulepszenie rzeczy dzierżawionej. Gdyby właściciel nieruchomości odmówił zwrotu nakładów lub kwestionował ich wysokość, konieczne będzie wytoczenie przed sąd cywilny powództwa o zapłatę kwoty odpowiadającej poniesionym wydatkom.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.