Doradca Podatnika 50-51/2007 Obrót gospodarczy

Anna Piszcz
aplikant radcowski

Czy w razie zakupu nieruchomości od upadłego przedsiębiorcy (reprezentowanego przez syndyka masy upadłości) wygasa hipoteka obciążająca tę nieruchomość?

W przypadku zakupu nieruchomości od upadłego reprezentowanego przez syndyka masy upadłości nastąpi wygaśnięcie hipoteki. Zgodnie z art. 313 prawa upadłościowego i naprawczego sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu komisarzowi przez osoby uprawnione na zasadach określonych w ww. ustawie.

Zamiast prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej przez syndyka masy upadłości ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Hipoteka wygaśnie więc z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, jednak podstawą jej wykreślenia będzie dopiero prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.

Trudno jednak określić, kiedy plan taki będzie dostępny i nabywca będzie mógł wnosić o wykreślenie hipoteki, gdyż przepisy prawa upadłościowego i naprawczego nie zakreślają syndykowi granic czasowych sporządzenia planu. Po sporządzeniu planu syndyk przekazuje go sędziemu komisarzowi, który informuje przez obwieszczenie i ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, że plan podziału można przeglądać w sekretariacie sądu i w terminie dwóch tygodni od dnia obwieszczenia wnosić zarzuty przeciwko planowi podziału.

Plan podziału uprawomocni się zatem dopiero po bezskutecznym upływie dwutygodniowego terminu od dnia obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a jeśli przeciwko planowi zostałyby wniesione zarzuty - po zakończeniu postępowania w sprawie zarzutów. W interesie kupującego leży jak najszybsze uzyskanie wykreślenia hipoteki. Warto bowiem zwrócić uwagę, że hipoteka ta wygasa z mocy prawa z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.

Niemożność jej wykreślenia z księgi wieczystej aż do wskazanego momentu może powodować, że dopóki nie nastąpi takie wykreślenie, potencjalny wierzyciel kupującego, np. bank, na którego rzecz kupujący chciałby ustanowić hipotekę na nabytej nieruchomości, może nie przyjąć takiego zabezpieczenia ze względu na istniejący w księdze wieczystej wpis dotyczący hipoteki przymusowej (de facto wygasłej, ale nadającej się do wykreślenia dopiero, gdy będzie sporządzony prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej).

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.