Doradca Podatnika 50-51/2007 Rachunkowość

Postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Limanowej z 24 września 2007 r. (PDF/415-30/07)

Nieruchomość nabyta na licytacji, kompletna i zdatna do użytku, może być zaliczona do środków trwałych z datą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wydanego przez sąd.

PYTANIE PODATNIKA

W którym momencie można wpisać do ewidencji środków trwałych nieruchomość nabytą na licytacji prowadzonej przez komornika sądowego?

STAN FAKTYCZNY

26 stycznia 2006 r. podatnik nabył na licytacji prowadzonej przez komornika nieruchomość, budynek handlowo-usługowy, stając się tym samym nabywcą licytacyjnym nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości złożył wniosek do sądu o przysądzenie jej własności. Nie było to możliwe, ponieważ jej dotychczasowy właściciel złożył zażalenie na postanowienie sądu. Dopiero 18 grudnia 2006 r. sąd na posiedzeniu niejawnym odebrał poprzedniemu właścicielowi zarząd tej nieruchomości i ustanowił podatnika jej nowym zarządcą.

Część nieruchomości jest wynajmowana i od momentu ustanowienia podatnika jej zarządcą uzyskuje on z tego tytułu przychody. Jak wynika ze złożonego wniosku, sąd w końcu wydał prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przedmiotowej nieruchomości i 12 czerwca 2007 r. podatnik został uwidoczniony w księdze wieczystej jako jej właściciel. Przedmiotową nieruchomość, w związku z tym, że była kompletna i zdatna do użytku, podatnik wprowadził jako środek trwały do ewidencji środków trwałych w styczniu 2007 r.

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że aby nieruchomość można było zaliczyć do środków trwałych i w konsekwencji dokonywać od niej odpisów amortyzacyjnych, musi ona przede wszystkim stanowić własność lub współwłasność podatnika. Jak czytamy w art. 987 kodeksu postępowania cywilnego, po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, na posiedzeniu jawnym postanawia co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd, na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może - w przypadku gdy zarządcą jest dłużnik - odebrać mu zarząd i ustanowić innego zarządcę (art. 993 § 1 k.p.c.). Po przybiciu sąd wydaje zarządzenie na wniosek nabywcy lub uczestnika postępowania o ustanowieniu innego zarządu. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz rękojmi złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swojej wierzytelności na poczet ceny nabycia (art. 993 § 2 k.p.c.). Osoba, na której rzecz udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości (art. 995 k.p.c.).

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa - sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 k.p.c.). Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbiorów dokumentów (art. 999 k.p.c.).

Tak więc w rozpatrywanej sprawie podstawowe znaczenie ma data uprawomocnienia się wydanego przez sąd postanowienia o przysądzeniu podatnikowi własności, gdyż dopiero z tą datą stał się on jej właścicielem, oraz to, czy nieruchomość była kompletna i zdatna do użytku, bo tylko taka nieruchomość może być zaliczona do środków trwałych. W związku z tym, że do zapytania podatnik nie dołączył postanowienia o przysądzeniu własności, tutejszy organ nie ma możliwości określenia daty, z którą można wprowadzić przedmiotową nieruchomość do ewidencji środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych, a co za tym idzie, nie może stwierdzić, czy ta nieruchomość została prawidłowo wprowadzona do ewidencji środków trwałych w styczniu 2007 r.

Na podstawie art. 22h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonych w art. 22i - 22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Natomiast art. 22j ust. 1 powyższej ustawy stanowi, że podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:
1) dla środków trwałych zaliczonych do grupy 3-6 i 8 Klasyfikacji:
a) 24 miesiące - gdy ich wartość początkowa nie przekracza 25 000 zł,
b) 36 miesięcy - gdy ich wartość początkowa jest wyższa od 25 000 zł i nie przekracza 50 000 zł,
c) 60 miesięcy - w pozostałych przypadkach;
2) dla środków transportu, w tym samochodów osobowych - 30 miesięcy;
3) dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:
a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych - dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata;
4) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 proc. - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, uznaje się za:
1) używane - jeżeli podatnik udowodni, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 6 miesięcy, lub
2) ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 20 proc. wartości początkowej. Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:
1) używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2) ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym że dla:
1) inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach - okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat,
2) inwestycji w obcych środkach trwałych innych niż wymienione w pkt 1 - okres amortyzacji ustala się według zasad określonych w ust. 1 pkt 1 i 2.

Zgodnie z wyjaśnieniem podatnika nieruchomość stanowi budynek handlowo-usługowy o symbolu KRŚT 103. Tak więc w przypadku powyższej nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie spełnia ona wymogów pkt 3a, w którym zostały wyłączone środki trwałe w postaci budynków handlowo-usługowych o symbolu KRŚT 103.

W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości może mieć zastosowanie przepis pkt 4 powyższego artykułu, gdyż jak wynika z wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych, budynków niemieszkalnych, a takim jest budynek handlowo-usługowy, dotyczy podstawowa stawka amortyzacyjna w wysokości 2,5 proc. Tak więc jeżeli budynek był przed nabyciem używany co najmniej przez 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 pkt. 1), to stawka amortyzacyjna może być ustalona na 40 lat, pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania go po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Reasumując, należy stwierdzić, że nieruchomość nabytą na licytacji 26 stycznia 2006 r. mógł podatnik wpisać do ewidencji środków trwałych w momencie, kiedy stał się jej właścicielem, tj. w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu podatnikowi własności, pod warunkiem że przedmiotowa nieruchomość jest kompletna i zdatna do użytku.

Tym samym od miesiąca następnego po uwidocznieniu nieruchomości w ewidencji środków trwałych, pod warunkiem spełnienia wymogów art. 22j ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki amortyzacyjnej ustalonej na okres 40 lat pomniejszony o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia jej oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.