Doradca Podatnika 46/2006 Prawo w obronie przedsiębiorcy

Chcę zawrzeć umowę przewłaszczenia w celu zabezpieczenia spłaty należności za sprzedany towar. Czy przewłaszczenie nieruchomości jest skuteczne i dopuszczalne? Jeżeli przedmiot przewłaszczenia wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, to czy dla przewłaszczenia wymagana jest zgoda obu małżonków? Jeżeli dłużnik przewłaszczy na mnie rzecz, to czy inny jego wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z przewłaszczonej na mnie rzeczy?

Na wstępie należy wyjaśnić, iż przewłaszczenie należy do kategorii umów nienazwanych, co oznacza, iż przewłaszczenie rzeczy na zabezpieczenie należności jest stosunkiem prawnym, który strony mogą ułożyć według swego uznania (co nie oznacza oczywiście dowolności w zakresie kształtowania tego rodzaju stosunków).

Przez przewłaszczenie przyjęło się rozumieć formę zabezpieczenia rzeczowego, polegającego w uproszczeniu na tym, iż w wyniku przewłaszczenia właściciel rzeczy dokonuje powierniczego przeniesienia jej własności na rzecz nabywcy (zwykle kredytodawcy lub pożyczkodawcy). Przeniesienie własności rzeczy ma na celu zabezpieczenie wierzytelności nabywcy rzeczy. W umowie takiej jednocześnie wierzyciel (nabywca rzeczy) zobowiązuje się do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika (zbywcę) po zaspokojeniu wierzytelności.

Dodatkowym elementem umowy będzie jednoczesne ustanowienie zobowiązania wierzyciela do korzystania przez dłużnika z prawa własności w granicach ustalonych przez strony. Do podstawowych (przedmiotowo istotnych) elementów tego rodzaju umowy będzie należało między innymi zamieszczenie klauzuli dotyczącej zwrotnego przeniesienia własności na dłużnika (przewłaszczającego) przez wierzyciela, w przypadku zapłaty długu.

W ramach przewłaszczenia w przypadku niewykonania przez dłużnika zobowiązania w umówionym terminie wierzyciel zawsze stawać się będzie, bez żadnych ograniczeń, właścicielem rzeczy będącej przedmiotem przewłaszczenia.


Wskazać należy, iż sprzedaż przedmiotu przewłaszczenia przez przewłaszczającego (dłużnika), stanowiącego zabezpieczenie spłaty określonej wierzytelności (np. pożyczki, kredytu), stanowić będzie przestępstwo przywłaszczenia. Jednakże wynajęcie czy też wydzierżawienie takiego przedmiotu przestępstwem raczej już nie będzie, a czynność taka rodzić będzie jedynie skutki w zakresie odpowiedzialności cywilnej.


Jeżeli przedmiot przewłaszczenia stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, to dla skutecznego przewłaszczenia takiej rzeczy niezbędne będzie uzyskanie zgody współmałżonka przewłaszczającego. Wątpliwości w zakresie możliwości przewłaszczenia nieruchomości są uzasadnione treścią art. 157 § 1 w związku z art. 58 § 1 i art. 89-94 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie bowiem z art. 157 § 1 k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Zgodnie zaś z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Art. 89-94 k.c. traktują z kolei o istocie warunku, przy czym art. 94 precyzuje, iż warunek niemożliwy, jak również warunek przeciwny ustawie lub zasadom współżycia społecznego pociąga za sobą nieważność czynności prawnej, gdy jest zawieszający; uważa się za niezastrzeżony, gdy jest rozwiązujący.

Pojawia się zatem uzasadnione pytanie, czy w przypadku przewłaszczenia nieruchomości mamy do czynienia z niedozwolonym warunkowym przeniesieniem jej własności. Czy przewidziana w umowie przewłaszczenia spłata wierzytelności może być uznana za warunek?




Przyjąć zatem można, iż spłata kredytu nie będzie warunkiem, lecz przesłanką, której powstanie daje dłużnikowi uprawnienie do żądania od wierzyciela spełnienia uzasadnionego zobowiązaniem obowiązku oświadczenia woli przeniesienia na niego z powrotem własności nieruchomości w ramach umowy czysto zobowiązującej.

Nie zmienia to jednak faktu, iż w zakresie warunku i skutków umowy przewłaszczenia nieruchomości konieczna jest zawsze indywidualna ocena określonej umowy pod tym kątem. Trzeba bowiem pamiętać, iż we wcześniejszych swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy stał na stanowisku, iż ww. instytucja może przybrać postać warunku zawieszającego (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z 27 czerwca 1995 r., sygn. akt I CR 7/95).

Mimo wskazanego orzeczenia wydaje się jednak, iż od około 1999 r. praktyka orzecznicza przychyla się do poglądu wskazującego na możliwość przewłaszczenia nieruchomości, tj. przyjęcia, iż przewidziana w umowie przewłaszczenia spłata nie stanowi warunku.


Wydaje się zatem, iż pod pewnymi warunkami umowa przewłaszczenia będzie możliwa i skuteczna. Zawierając jednak taką umowę należy tak sformułować jej warunki by jej zapisy (np., dotyczące spłaty) nie przybrały faktycznie istoty warunku zawieszającego. W takim, bowiem przypadku umowa ta będzie nieważna.

Na koniec wyjaśnić należy, iż nie wydaje się by egzekucja prowadzona z wniosku innego wierzyciela mogłaby być prowadzona z przewłaszczonego przedmiotu, przynajmniej do czasu zwrotnego przeniesienia jego własności na dłużnika. Wynika to z faktu, iż przedmiot przewłaszczony stanowi własność wierzyciela a nie dłużnika. Egzekucja zaś może być prowadzona co do zasady jedynie przeciwko dłużnikowi.

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.