Doradca Podatnika 47/2006 Obrót gospodarczy

Grunty państwowe i komunalne mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym, głównie w celu wzniesienia na tych gruntach budynków i innych urządzeń, zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lub prowadzenia przez użytkownika wieczystego określonej działalności, np. gospodarczej.

Instytucja użytkowania wieczystego uregulowana jest przede wszystkim w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa). Przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko taki grunt, który zgodnie z wolą ustawodawcy został do tego celu przeznaczony (art. 232 § 1 k.c.). W użytkowanie wieczyste można oddać przede wszystkim grunty będące własnością Skarbu Państwa, które są położone:

• w granicach administracyjnych miast,
• poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.

W użytkowanie wieczyste mogą być też oddawane grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym i wynosi 99 lat. Jedynie w przypadku, gdy jego cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu na taki okres, ustawodawca dopuszcza oddanie gruntu na okres krótszy, ale na nie mniej niż na 40 lat (art. 236 k.c.).

Użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia terminu, na który została zawarta umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, ale musi to uczynić w ciągu pięciu ostatnich lat przed upływem tego terminu. Umowa o przedłużenie powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 236 § 2 i 3 k.c.). Użytkownik wieczysty może wystąpić z takim roszczeniem wcześniej, jeżeli okres amortyzacji nakładów, jakie ma zamiar przeznaczyć na ulepszenie gruntu lub jego zagospodarowanie, jest znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu terminu umownego.


Właściciel gruntu może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko ze względu na ważny interes społeczny.

ODPŁATNOŚĆ

Pierwsza opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 § 1 w zw. z art. 67 ustawy). Natomiast kolejne podstawowe opłaty roczne w zależności od celu, na który została oddana nieruchomość, wynoszą od 0,3 do 1 proc. tej ceny (art. 72 ust. 3 ustawy).


PODMIOTY

Grunty stanowiące przedmiot użytkowania wieczystego mogą być oddawane w to użytkowanie wszystkim osobom fizycznym i prawnym, a także tzw. ułomnym osobom prawnym (zgodnie z art. 331 k.c. są to jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną - zgodnie z art. 331 k.c. stosuje się do nich przypisy o osobach prawnych).

Na zasadzie wzajemności podmiotami użytkowania wieczystego mogą być również przedstawiciele dyplomatyczni, urzędy konsularne państw obcych oraz inni przedstawiciele i instytucje zrównane z tymi pierwszymi na mocy ustawy, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych w zakresie przywilejów i immunitetów. Podmiotem użytkowania wieczystego może być wreszcie sam Skarb Państwa (w przypadku gdy przedmiotem tego prawa jest grunt komunalny), a także jednostka samorządu terytorialnego (w przypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa lub innej jednostki samorządu terytorialnego).


TREŚĆ PRAWA

Na treść tego prawa, podobnie jak w przypadku prawa własności (art. 140 k.c.), składa się prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz uprawnienie do rozporządzania tym prawem (art. 233 k.c.).

Uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego są ograniczone przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa (art. 239 k.c.) powinna określać okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w to użytkowanie, sposób korzystania z gruntu. Jeżeli na tym gruncie mają być wzniesione budynki lub inne urządzenia, to powinna określać też:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,
• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkownik wieczysty jest posiadaczem gruntu, ma też prawo do pobierania pożytków i innych przychodów z gruntu.


Prawo użytkowania wieczystego jest zbywalne i dziedziczne. Może też być przeprowadzana z niego egzekucja. Rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego obejmuje m.in. prawo do:

• przeniesienia prawa w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia tego prawa (art. 155 § 1 w zw. z art. 237 k.c.). "Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami)" - wyrok SN z 5 lipca 2001 r., sygn. akt II CKN 1220/00. Nabywca użytkowania wieczystego w drodze umowy nie może rozporządzać tym prawem przed wpisaniem go w księdze wieczystej jako użytkownika wieczystego;
• obciążenia tego prawa hipoteką oraz innymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi (art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece);
• zrzeczenia się tego prawa;
• wyodrębnienia własności lokali znajdujących się w budynku stanowiącym własność użytkownika wieczystego.

USTANOWIENIE PRAWA

Do oddania gruntu Skarbu Państwa albo gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu prawa własności nieruchomości (art. 234 k.c.). Oznacza to m.in., że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest umową kauzalną (a więc taką, której ważność uzależniona jest od istnienia ważnej kauzy, czyli powodu, dla którego umowa taka jest zawierana).

Powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, a oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste należy wpisać do księgi wieczystej (wpis taki ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopiero z chwilą jego dokonania powstaje prawo użytkowania wieczystego). Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu (art. 28 i art. 37 ust. 1 ustawy). Wyjątki od tej reguły wymienione są w art. 37 ust. 2 i 3, art. 204 ust. 2 i art. 208 ust. 1 i 3 ustawy.

Przetarg jest organizowany na zasadach ustalonych w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzenia przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy.


WŁASNOŚĆ BUDYNKÓW

Artykuł 235 § 1 k.c. przewiduje wyjątek od zasady superficies solo cedit (łac. przynależność należy do gruntu), co oznacza, że przynależność gruntu, np. dom, dzieli sytuację prawną tego gruntu. Przepis ten stanowi, że budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego niezależnie od tego, czy zostały przez niego wzniesione, czy nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Nadto w myśl art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń. Prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynków wzniesionych na tym gruncie to prawa związane, co oznacza, że mogą one być przenoszone tylko łącznie.


ROZWIĄZANIE UMOWY

Użytkowanie wieczyste wygasa na skutek upływu okresu ustalonego w umowie, ale może się zdarzyć, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zostanie rozwiązana wcześniej. Dochodzi do tego wtedy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, a zwłaszcza wbrew umowie nie wzniósł on określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c.). W takiej sytuacji rozwiązania umowy dokonuje sąd poprzez wydanie stosownego orzeczenia w procesie cywilnym. Użytkowanie wieczyste wygasa także na skutek:

• zgodnych oświadczeń woli stron umowy o jej rozwiązaniu,
• zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego,
• konfuzji (dochodzi do niej, jeżeli użytkownik wieczysty nabywa prawo własności nieruchomości),
• wzniesienia przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze budynku lub innego urządzenia, którego wartość znacznie przewyższa wartość zajętej działki (art. 231 k.c.).

Podstawą wygaśnięcia użytkowania wieczystego może być też ostateczna decyzja administracyjna w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego (art. 121 ust. 3 ustawy).

Treść artykułu dotyczy stanu prawnego obowiązującego w czasie opublikowania go w piśmie.