Doradca Podatnika 48/2006 Obrót gospodarczy

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi niezbędny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę i zgłoszenia w sprawie realizacji obiektu lub robót budowlanych.

WZÓR OŚWIADCZENIA

Oświadczenie powinno dotyczyć wszystkich działek, na których planowana jest budowa danej inwestycji. Należy w nim wskazać dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Są to m.in.:

• odpis z księgi wieczystej,
• umowa kupna nieruchomości,
• oświadczenie właściciela nieruchomości o wyrażeniu zgody na zabudowę jego działki przez inwestora.

Inwestor nie musi załączać dokumentów potwierdzających jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a jedynie zobowiązany jest do ich wskazania poprzez np. powołanie numeru: aktu notarialnego, księgi wieczystej, postanowienia sądu, decyzji oraz zgody właściciela nieruchomości.

Niezałączenie oświadczenia do złożonego zgłoszenia skutkuje wydaniem postanowienia o uzupełnieniu złożonych dokumentów w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw w stosunku do założonych robót.

W przypadku niezałączenia oświadczenia do złożonego wniosku o pozwolenie na budowę inwestor otrzymuje wezwanie do usunięcia stwierdzonego braku w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Niedotrzymanie tego terminu powoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia. Złożenie fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie stanowi przesłankę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, j.t. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), a nawet do możliwości zastosowania kary pozbawienia wolności do lat trzech (art. 233 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, Dz.U. nr 88, poz. 553 ze zm.).

Wzór oświadczenia zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. nr 120, poz. 1127 ze zm.).

TYTUŁY PRAWNE DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł wynikający z:

• własności;
• współwłasności (budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością wykracza poza zarząd rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
• użytkowania wieczystego - umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określa sposób korzystania z nieruchomości, czego użytkownik wieczysty musi przestrzegać;
• trwałego zarządu - jest to forma prawna władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Jednostki te mają m.in. prawo do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji obiektu budowlanego za zgodą organu nadzorującego. Trwały zarząd jest ustanawiany przez właściwy organ w drodze decyzji. Jako dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jednostka taka powinna posiadać ostateczną decyzję o oddaniu nieruchomości w zarząd oraz zgodę organu nadzorującego;
• ograniczonego prawa rzeczowego: - użytkowania - polega na korzystaniu z rzeczy stanowiącej własność innej osoby. Istotnemu ograniczeniu podlega zakres uprawnień użytkownika będącego osobą fizyczną, jest on bowiem obowiązany zachować substancję oraz dotychczasowe przeznaczenie rzeczy. Z tego ograniczenia wynika zakaz wznoszenia bez zgody właściciela nieruchomości na użytkowanym gruncie nowych budynków, ale nie dotyczy to wzniesienia budynku w miejscu budynku nienadającego się do użytku lub do odbudowy, jeżeli budynek ten jest niezbędny do dalszego korzystania przez użytkownika z nieruchomości; - służebności - często jest konieczne korzystanie w organicznym zakresie z nieruchomości stanowiącej własność innej osoby, np. gdy do granicy nieruchomości przylega mur postawiony na sąsiednim gruncie, ustanowienie służebności umożliwia właścicielowi nieruchomości oparcie swojego budynku o ten mur i zaoszczędzenie dzięki temu znacznych kosztów; - zastawu, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, hipoteki;
• stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót i obiektów budowlanych (źródłem stosunków zobowiązaniowych są najczęściej umowy. Nieruchomości mogą być oddawane zwłaszcza w dzierżawę lub najem). Umowa dzierżawy lub najmu musi natomiast przewidywać w każdym przypadku uprawnienie do wykonywania robót i obiektów budowlanych.

INWESTOR NIEB˘DĄCY OSOBĄ FIZYCZNĄ

W przypadku inwestora niebędącego osobą fizyczną prawo do złożenia oświadczenia posiadają osoby uprawnione do jego reprezentacji. I tak:

• wspólnota mieszkaniowa - w dużej (powyżej 7 lokali) - zarząd. Jednak decyzja o prowadzeniu inwestycji budowlanej należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd, co powoduje, że w tej sprawie powinni wypowiedzieć się właściciele lokali, przyjmując odpowiednią uchwałę. W imieniu małej wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie złożyć muszą wszyscy właściciele lokali (współwłaściciele nieruchomości wspólnej). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy (w postępowaniu nieprocesowym) przez sąd;
• spółka akcyjna - to, jaki sposób reprezentacji został przewidziany dla danej spółki akcyjnej wynika z aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego;
• spółka jawna - każdy wspólnik;
• spółka cywilna - nieruchomość wchodząca w skład majątku spółki cywilnej objęta jest najczęściej prawem współwłasności wspólników, co ma znaczenie z punktu kompletności oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.